Theo Luật sư Nguyễn Lan Anh, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết, tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định rõ về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi sổ đỏ) hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
Trong thời hạn sử dụng đất;
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Sổ đỏ là một trong những điều kiện bắt buộc có khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp ở trên. Do đó, trường hợp mua bán đất không có sổ đỏ sẽ bị xử phạt theo quy định pháp luật.
Người dân chỉ nên mua bán đất có Sổ đỏ tránh rủi ro. Ảnh minh họa.
Những rủi ro khi mua đất chưa có sổ đỏ
Luật sư Nguyễn Lan Anh cho hay, nhiều người dân với tâm lý ham rẻ, chấp nhận mua đất, mua nhà chưa có sổ đỏ, việc thực hiện mua bán chỉ thực hiện qua giấy viết tay. Tuy nhiên, trường hợp người mua đất không có sổ đỏ từ ngày 1/1/2025 sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro và phải gánh chịu các hậu quả pháp lý không đáng có.
Thứ nhất, theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành khi có sổ đỏ, vì vậy chủ sở hữu không được thế chấp để vay tiền được.
Thứ hai, tiềm ẩn nguy cơ tranh chất bởi quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà đất là phải được công chứng, chứng thực, nhưng khi nhà đất không có sổ đỏ thì không thể công chứng, chứng thực được hợp đồng mua bán. Do vậy, hợp đồng mua bán nhà đất không sổ đỏ sẽ bị vô hiệu về mặt hình thức.
Ngoài ra, do không công chứng, chứng thực được hợp đồng mua bán đất nên nguy cơ người bán có thể lập nhiều hợp đồng mua bán với nhiều người khác nhau.
Thứ ba, việc mua đất khi không có sổ đỏ thì thông tin về tài sản được mua bán cũng sẽ không được xác định cụ thể, diện tích, kích thước thửa đất có thể bị thiếu hoặc vị trí thửa đất bị sai.
"Mua bán đất đai là một tài sản lớn, người dân khi thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cần tìm hiểu cụ thể, thực hiện đúng theo quy định của pháp luật", luật sư Lan Anh nói.
