Trong 44 nhà chung cư có tranh chấp mà Sở Xây dựng TP.HCM đang giải quyết, có đến 34 vụ việc liên quan đến kinh phí bảo trì (chiếm tỷ lệ 77%), trong đó, có 9 chung cư có tranh chấp gay gắt, phức tạp.
Thực tế, các tranh chấp ở chung cư chủ yếu liên quan đến mấy vấn đề lớn như: việc chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập ban quản trị; không thống nhất đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; chủ đầu tư không minh bạch trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì; trì hoãn việc bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị...
Tình trạng căng băng rôn tại các dự án phản ánh bức xúc cao độ của cư dân.
Quỹ bảo trì nhà chung cư lên đến hàng trăm tỷ đồng
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), quy định về thu kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà, để thực hiện công tác bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là rất cần thiết. Tuy nhiên, phương thức thu và quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư như cách làm hiện nay có nhiều bất cập.
Cụ thể, theo HoREA, có 3 hệ lụy từ những quy định về phí bảo trì như hiện nay: Làm tăng gánh nặng của người mua nhà, phải trả thêm 2% giá trị hợp đồng mua nhà khi nhận bàn giao nhà; Là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp gay gắt về quyền quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư; Là miếng mồi ngon thu hút một số phần tử xấu trong xã hội tìm cách chui vào Ban quản trị nhà chung cư để trục lợi quỹ bảo trì.
Cũng theo Hiệp hội, Luật Nhà ở 2014 quy định người mua căn hộ chung cư phải nộp kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua nhà (trước thuế VAT), tại thời điểm nhận bàn giao nhà. Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư cho ban Quản trị nhà chung cư để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật. HoREA cho rằng, quỹ bảo trì nhà chung cư có giá trị rất lớn. Phổ biến đối với nhà chung cư trên 20 tầng thì quỹ bảo trì đã có giá trị khoảng 20 tỷ đồng trở lên. Cá biệt, như quỹ bảo trì chung cư Keangnam lên đến khoảng 160 tỷ đồng, gấp nhiều lần vốn điều lệ của 1 doanh nghiệp trung bình. Chính số tiền quá lớn đó trở thành miếng mồi béo bở, nên chủ đầu tư thì muốn giữ, cư dân thì muốn bàn giao quỹ cho Ban quản trị, phần tử xấu thì muốn lọt vào Ban quản trị để trục lợi phần quỹ to kếch xù này.
Hiện tượng phần tử ngoài xã hội tìm cách chui vào ban quản trị chung cư, để trục lợi cá nhân, làm thiệt hại đến lợi ích của cư dân, là một trong những cảnh báo của HoREA, liên quan đến việc quản lý chung cư hiện nay. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thủ đoạn của những kẻ muốn trục lợi là mua căn hộ nhỏ, vận động để được bầu làm trưởng ban quản trị. Sau đó thực hiện hành vi trục lợi. Đặc biệt, có cả trường hợp bán lại căn hộ chung cư, mà cư dân không hay biết, thậm chí từ bỏ vị trí trưởng ban quản trị, sau khi đã trục lợi xong.
Tranh chấp chung cư, trong đó trọng tâm là phần về phí bảo trì, “nóng” tới mức, trở thành nội dung Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà phải giải trình trước Ủy ban Pháp luật của Quốc hội mới đây. Nhiều cuộc hội thảo về chủ đề này cũng liên tiếp được tổ chức trong vòng năm qua. Tuy nhiên, “liều thuốc” để đặc trị tranh chấp ở chung cư vẫn bế tắc.
Đại diện chủ đầu tư lớn tại Hà Nội thừa nhận, việc một dự án mà cư dân liên tục căng băng rôn sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến uy tín của chủ đầu tư. Đồng thời dưới góc độ thị trường, những căn hộ tại dự án đó cũng nguy cơ giảm giá hoặc khó tìm khách thuê. Ông cho rằng, người thuê nhà sẽ không mặn mà với những không gian sống như vậy, đặc biệt là ở những dự án cao cấp, nhiều khách thuê là người nước ngoài. Tuy nhiên, tình trạng căng băng rôn tại các dự án vẫn diễn ra, phản ánh bức xúc cao độ của cư dân.
Kiến nghị không thu phí bảo trì ngay lúc nhận nhà
Theo HoREA, Luật Xây dựng quy định, nhà thầu thi công phải chịu trách nhiệm bảo hành nhà chung cư cao tầng trong ít nhất 5 năm kể từ ngày đưa vào sử dụng. Nên trong những năm đầu, nhu cầu sử dụng quỹ bảo trì chung cư không lớn. Do vậy, HoREA kiến nghị bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì, bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà, tại thời điểm nhận nhà, vì không cần thiết, không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà.
Bên cạnh đó, theo HoREA, cần quy định chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì 2% này, trong thời hạn 60 tháng (5 năm, cũng thường là thời điểm kết thúc công tác bảo hành nhà chung cư). Đề nghị mức đóng hàng tháng được chia đều trong 60 tháng, làm giảm nhẹ gánh nặng cho chủ sở hữu nhà chung cư và hợp lý hơn.
Trước thực trạng tranh chấp quỹ bảo trì chung cư diễn ra ở nhiều nơi, mới đây, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở để bổ sung 2 mô hình quản lý, vận hành nhà chung cư. Mô hình thứ nhất là chủ đầu tư tự quản lý, vận hành nhà chung cư và tự quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư. Mô hình thứ hai là giao cho các đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp.
Theo Bộ Xây dựng, nếu hai đề xuất này được thông qua, việc quản lý nhà chung cư sẽ đa dạng, linh hoạt hơn. Còn việc chọn mô hình nào là do cộng đồng dân cư tự quyết định và phải có sự giám sát của ban quản trị nhà chung cư. Tuy nhiên đây mới chỉ là đề xuất và cũng vấp phải không ít ý kiến của các chuyên gia về tính khả thi. Vì vậy tránh chấp quỹ bảo trì chung cư vẫn loanh quanh, chưa có thuốc đắng giã tật.