Thực tế đây là tranh chấp dai dẳng, khó giải quyết nhất thời gian qua tại nhiều dự án ở Hà Nội, có nhiều chung cư đã bàn giao nhiều năm và đang xảy ra tình trạng xuống cấp. Điều này lập tức dấy lên tranh cãi có nên hay không duy trì quỹ bảo trì. Nếu để thì phải “quản” như thế nào thay vì buông lỏng như hiện nay? Trong khi số tiền phí bảo trì lên đến hàng ngàn tỷ trên cả nước.
Thời gian qua, hàng loạt các dự án cư dân phải căng băng-rôn đòi chủ đầu tư phí bảo trì bị chiếm dụng nhiều năm... Đơn cử, dự án Star City (81 Lê Văn Lương, Hà Nội) được hoàn thành và bàn giao từ năm 2014. Nhưng tới nay, phần quỹ bảo trì mà chủ đầu tư mới bàn giao cho cư dân chỉ khoảng 2,4 tỷ đồng, trong tổng số hơn 30 tỷ đồng. Nhiều chủ đầu tư khác cũng trong tình trạng “chây ỳ” không trả phí bảo trì cho ban quản trị như: chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư số 250 Minh Khai, Hà Nội; chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư BMM (phường Phúc La, quận Hà Đông); chủ đầu tư chung cư nhà B Xuân Đỉnh (phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm)...
Ngoài việc số tiền phí bảo trì bị chủ đầu tư chiếm dụng khiến xảy ra không ít cuộc căng băng-rôn của cư dân, tại nhiều ban quản trị chung cư cũng chính là “thủ phạm” chiếm dụng quỹ này. Có một thực tế là hiện nay, nhiều cư dân ở các khu chung cư gửi đơn thư khiếu nại về việc không bàn giao quỹ bảo trì cho họ. Tuy nhiên, thực tế, ở góc độ chủ đầu tư, nếu bàn giao không đúng quy định thì doanh nghiệp cũng sẽ bị ảnh hưởng. Đã có nơi, sau khi bàn giao quỹ bảo trì, Trưởng Ban quản trị tiêu hơn 1 tỷ đồng trong quỹ bảo trì nhưng không có giấy tờ, chứng từ. Và hiện cư dân này đã bán nhà và chuyển đi nơi khác sinh sống.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng quy định về thu kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà để thực hiện công tác bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là rất cần thiết. Tuy nhiên, phương thức thu và quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư như cách làm hiện nay có nhiều bất cập dẫn đến làm tăng gánh nặng của người mua nhà. Phải trả thêm 2% giá trị hợp đồng mua nhà khi nhận bàn giao nhà, là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp gay gắt về quyền quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư. Đặc biệt, đây là miếng mồi ngon thu hút một số phần tử xấu trong xã hội tìm cách chui vào Ban quản trị nhà chung cư để trục lợi quỹ bảo trì.
Thực tế hiện nay xuất hiện dấu hiệu “nhóm lợi ích” gây lộn xộn ở các chung cư, thậm chí “móc nối” với xã hội đen, khống chế cộng đồng dân cư ở đó để được bầu vào ban quản trị nhằm thao túng và trục lợi các quỹ. Trong đó, quỹ lớn nhất, được những nhóm lợi ích này “ngắm” đến đều tập trung vào quỹ bảo trì. Họ câu kết với nhau, lợi dụng chuyện người dân thờ ơ với trách nhiệm cộng đồng, gom phiếu của cư dân để họ ủy quyền cho nhóm tham dự các hội nghị chung cư, chui vào ban quản trị.
Theo ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), nhiều quy định pháp luật về quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư hiện nay đang bộc lộ lỗ hổng, cần được sửa đổi, bổ sung sau thời gian ban hành, áp dụng.
Thông thường, chủ đầu tư các dự án đã thu quỹ bảo trì thì phải có trách nhiệm bàn giao cho cư dân và phải có sự giám sát của cơ quan nhà nước. Các quy định của pháp luật đã đầy đủ, do vậy, vấn đề chính là các bên liên quan có thực hiện đúng hay không. Đơn cử như luật quy định đơn vị nào không bàn giao thì phải tổ chức cưỡng chế. Nhưng trên thực tế, chưa có chung cư nào bị cưỡng chế tài khoản.
Các chuyên gia xây dựng cũng kiến nghị Bộ Xây dựng thực hiện biện pháp cưỡng chế, buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì; phối hợp Bộ Công an để thực hiện công tác cấp con dấu cho ban quản trị; quy định rõ chủ tài khoản của ban quản trị chung cư phải có từ 2 người trở lên đồng làm chủ tài khoản để tránh trường hợp lạm quyền, trục lợi. Phải có biện pháp yêu cầu đơn vị quản lý, vận hành chung cư chứng minh năng lực tài chính vì có thể dẫn đến trách nhiệm bồi thường dân sự khi xảy ra các sự cố như cháy lớn, tai nạn... Hơn nữa, vấn đề đặt ra là cơ chế giám sát, vì ban quản trị được giao quyền nhiều, trong khi không có cơ chế quản lý hoạt động của tổ chức này. Nhiều người vào ban quản trị với dụng ý xấu, chiếm đoạt tiền của cư dân. Thực ra, kinh phí bảo trì là rất tốt. Vấn đề là chúng ta phải quản lý nó theo cách như thế nào cho đúng...
