Hạn sử dụng nhà tránh tình trạng chung cư xuống cấp?
Trong đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm thay vì lâu dài như từ trước đến nay. Theo đó, có 2 phương án được đề xuất, là sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn lâu dài như hiện nay, hoặc sẽ có thời hạn 50 năm, 70 năm. Bộ Xây dựng cho biết, lý do đưa ra đề xuất này là, theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế.
Đây mới là dự thảo, trước khi trở thành quy định trong luật thì còn cần đến tham khảo ý kiến người dân, các hiệp hội và tổ chức các hội thảo tham luận về vấn đề này. Đề xuất này sẽ được trình Quốc hội lần 1 vào tháng 10/2022 và trình Quốc hội lần 2 thông qua vào tháng 5/2023.
Dự thảo quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư 50-70 năm khiến không ít người dân lo lắng.
GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, đề xuất này rất cần thiết để giải quyết dứt điểm tình trạng chung cư cũ đã xuống cấp, nhưng rất khó để cải tạo lại do người dân không chấp nhận mức đền bù mà chủ đầu tư đưa ra. Ở Hà Nội, các nhà chung cư được xây dựng từ những năm 1950 - 1960, như Thành Công, Nguyễn Công Trứ đã xuống cấp, nhiều tòa nhà còn trong tình trạng nguy cấp, có nguy cơ đổ sập bất cứ lúc nào. Thế nhưng, dù Hà Nội đã có chủ trương xây dựng lại, song quá trình này vẫn dậm chân tại chỗ.
Sở hữu chung cư có thời hạn sẽ giải quyết được nhiều mâu thuẫn, lực cản cho sự phát triển đô thị cũng như thị trường bất động sản. Tuy nhiên cần biết rằng, giá trị của các chung cư hiện nay không chỉ có công trình căn hộ chung cư mà còn bao gồm cả giá trị của khu đất. Đất xây dựng chung cư là đất ở ổn định lâu dài giống như đất xây dựng nhà phố.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, hạn sử dụng mỗi chung cư chỉ nên 50 - 70 năm tùy theo chất lượng xây dựng của từng công trình. Ngay cả chung cư mini cũng cần phải đưa vào khuôn khổ, sử dụng có thời hạn. Có thể có cả loại hình nhà ở dài hạn và thời hạn 50 năm tồn tại song song. Miễn sao cần cụ thể loại nhà nào có mức thuế đóng theo là bao nhiêu. Nếu muốn chỗ ở lâu dài thì đương nhiên người dân phải chịu thuế cao, muốn ở ngắn hạn thì nộp thuế thấp.
Đề ra hạn sử dụng chung cư là vô lý
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM phân tích, tại thời điểm hiện nay chưa nên áp dụng việc chung cư có thời hạn mà chỉ giới hạn thời gian sử dụng chung cư khi công trình này đã bị xuống cấp nghiêm trọng với sự giám định chất lượng kỹ lưỡng. Đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhưng vẫn phải đảm bảo quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định về đất đai, về nhà ở. Tuy nhiên, không vì lý do nhà ở, công trình xây dựng có niên hạn sử dụng mà lại đề xuất thêm quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Theo KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, hiện tại theo các quy định của Luật nhà ở, Luật đất đai hiện hành, việc cấp sổ hồng cho các căn hộ chung cư ở Việt Nam hiện được chia thành hai loại. Những khu chung cư xây dựng trên đất thuê thương mại, dịch vụ thì cấp sổ hồng thời hạn 50 - 70 năm. Những khu chung cư xây dựng trên đất ở ổn định, lâu dài có sổ hồng thời hạn sử dụng là lâu dài, vĩnh viễn. Thời hạn cấp "sổ hồng" cho căn hộ chung cư bao lâu sẽ phụ thuộc vào quyền sử dụng thửa đất xây các tòa nhà chung cư.
Luật nhà ở năm 2014 đã quy định hai chế độ sở hữu nhà: một là sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài, không thời hạn; hai là sở hữu nhà có thời hạn. Hầu hết công trình nhà ở chung cư hiện nay được xây dựng trên đất ở ổn định, lâu dài nên quyền sở hữu nhà ở trên đất là ổn định, lâu dài.
Chung cư có tuổi thọ công trình, ví dụ tuổi thọ công trình là 70 năm, hết thời hạn, cần buộc phải kiểm định lại chất lượng. Nếu còn bảo đảm an toàn thì phải gia hạn thời gian sử dụng, đến khi tòa nhà xuống cấp, nguy hiểm thì buộc phải phá dỡ. Nhưng nếu phá dỡ, chủ sở hữu chung cư phải có quyền bán lại chung cư cũ và quyền sử dụng đất tòa nhà cho đơn vị cải tạo, xây dựng lại, hoặc các chủ căn hộ có thể tự bỏ tiền xây dựng lại tòa chung cư mới.
Không thể quy định máy móc tất cả các công trình nhà ở chung cư có chung một thời hạn sử dụng là 50 năm hay 70 năm vì không tương thích với quyền sử dụng đất ở lâu dài của cư dân. Quy định thời hạn sử dụng cần bảo đảm quyền sử dụng căn hộ chung cư và cả quyền sử dụng đất xây dựng tòa chung cư của các hộ dân.
Cho rằng đề xuất quyền sở hữu chung cư theo niên đại công trình là phương án tiến bộ giống như nhiều quốc gia trên thế giới đã thực hiện, GS.TS Đặng Hùng võ cho rằng về mặt xã hội, với một quốc gia như Việt Nam có phù hợp hay không thì cần phải lấy ý kiến rộng rãi. Còn thời hạn 50 năm đến 70 năm cũng cần phải cân nhắc kỹ lưỡng sao cho nhận được sự đồng thuận của người dân.
Để thực hiện được chính sách cấp "sổ hồng" có thời hạn cho chung cư, các chuyên gia cho rằng cần căn cứ vào chất lượng của từng công trình nhà ở để xác định thời hạn. Ví dụ với công trình chung cư cấp 1, thời hạn sử dụng 70 năm hoặc lâu hơn nữa, nhưng với những công trình cấp thấp hơn như nhà ở xã hội, tuổi thọ thấp hơn thì xem xét cấp thời hạn sử dụng 50 năm. Muốn vậy, các địa phương phải quy hoạch rõ khu vực nào xây dựng công trình cấp 1, công trình chung cư cao cấp, khu vực nào phát triển các khu nhà ở xã hội.
Xem thêm video đang được quan tâm:
Giám đốc Công an Thanh Hóa: Triệu Quân Sự cười tươi khi bị bắt, không có hành động chống trả
