Phù hợp với túi tiền của nhiều người với những dự án chung cư có giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn đang có sức thanh khoản cao, thậm chí hâm nóng thị trường địa ốc. Tuy nhiên, để mua được những căn hộ chung cư giá rẻ này, đa số khách hàng không ký được hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư mà phải chi thêm cả trăm triệu đồng cho cò môi giới số tiền chênh, chung cư giá rẻ không còn rẻ nữa và chất lượng dịch vụ lại là điều đáng phải bàn.
Tưởng rẻ hóa đắt
Theo thống kê sơ bộ, thị trường bất động sản Hà Nội hiện tại có 13 dự án chung cư đang chào bán. Loại căn hộ có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng chiếm khoảng 80% lượng cung. Có thể kể đến các dự án đang “khuấy đảo” thị trường như: chung cư Đại Thanh (Thanh Trì), VP6 Linh Đàm có giá bán từ 13 - 15,5 triệu đồng/m² (đã gồm VAT); CT Number One tại Khu đô thị mới Vân Canh: từ 11,2 triệu đồng/m² (đã có VAT); The Sparks (Dương Nội) từ 13 triệu đồng/m²; Thăng Long Victory (Nam An Khánh, Hoài Đức) từ 12,5 triệu đồng/m²; CT2B - HHB (Khu đô thị Tân Tây Đô) từ 12,6 triệu đồng/m² (đã bao gồm VAT, quyền sử dụng đất, nội thất hoàn thiện)...; Những tháng đầu năm 2014, các sàn giao dịch ghi nhận những dự án trên thu hút được sự quan tâm của nhiều khách hàng. Bên cạnh đó, sản phẩm tại các dự án chung cư giá rẻ này còn nằm trong chương trình được vay vốn ưu đãi lãi suất 5%/năm trong gói hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng nên khách hàng càng có thêm động lực để tiếp cận, tìm mua.
Anh Nguyễn Mạnh Hùng (Cổ Nhuế) đang có nhu cầu, nhưng khi đến các dự án giá rẻ để hỏi thông tin mới té ngửa: Nếu muốn mua căn hộ đó, phải đóng thêm khoản tiền chênh từ 2 - 3 triệu đồng/m², thậm chí là cả trăm triệu đồng/căn so với giá gốc. Anh Hùng cho biết: Dự án 136 Hồ Tùng Mậu có giá bán 15,7 - 16 triệu đồng/m² nhưng giá thực mua khoảng 18 - 19 triệu đồng/m². Còn Dự án CT1 - CT2 Trung Văn (Nam Từ Liêm) có giá từ 1,6 - 1,8 tỷ đồng/căn nhưng thêm tiền chênh khoảng 100 triệu đồng/căn. Hay như Dự án VP6 Linh Đàm rất được nhiều người mong đợi cũng phải chênh lên hàng chục triệu đồng/căn. “Tưởng là giá rẻ mà hóa ra không hề rẻ chút nào. Cộng cả tiền chênh, có khi còn tương đương với dòng trung và cao cấp”, anh Hùng nói.
Việc người mua phải bỏ thêm 1 - 2 triệu đồng/m² là thực tế đang diễn ra khá phổ biến ở một số dự án chung cư có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Bởi nhu cầu của người dân vẫn còn rất lớn trong khi nguồn cung trong ngắn hạn đã sắp cạn, nhất là các dự án có tiến độ tốt, chuẩn bị bàn giao nhà. Các dự án này sẽ tiếp tục được săn đón và mức giá chênh ngày càng cao. Do đó, các chuyên gia bất động sản khuyến cáo người dân cần thận trọng trong việc mua bán nhà, hạn chế việc mất tiền chênh bằng cách ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư dự án. Bên cạnh đó, nên theo dõi sát sao các tín hiệu của thị trường, tránh những thiệt hại không đáng có.
Còn chị Quỳnh Châu (Mỹ Đình) có nhu cầu mua căn hộ chung cư tầm 1,4 tỷ đồng, nhưng cả tháng nay hỏi thông tin ở nhiều nơi vẫn không thể tìm được căn hộ như ý. Chị Châu cho biết: “Hầu hết các sàn đều trả lời là không còn hàng hoặc nếu muốn mua thì phải đăng ký trước”.
Theo ông Nguyễn Trần Nam - Thứ trưởng Bộ Xây dựng: Các dự án có cơ cấu căn hộ thích hợp, giá bán trên dưới 20 triệu đồng/m² hoặc các dự án có vị trí tốt, đang hoàn thiện tới 70 - 80% có tính thanh khoản cao. Cụ thể: Các căn hộ có diện tích dưới 100m² hiện rất khó mua. Nhiều dự án có giá bán trên dưới 20 triệu đồng/m² không còn hàng. Dự án từ Vành đai 3 đổ vào, giao dịch vẫn rất tốt, người mua để ở là chủ yếu, không phải nhà đầu tư.
Tiền nào của nấy?
Anh Nguyễn Thanh L. - một nhân viên môi giới bất động sản kỳ cựu trên sàn GD phố Nguyễn Thị Định, người từng chắp nối được cả trăm căn nhà từ biệt thự tới chung cư đã nói như giảng giải: “Em có cơ hội tiếp xúc với đông đảo khách hàng cả đầu cơ lẫn mua nhà an cư. Em nhận ra một điều rằng ngoại trừ ở những khu đã có đông đúc dân cư, còn với các khu nhà mới, hầu như tất cả người xem đều không hình dung ra nổi khi số lượng người đông đúc vào sống thì thực trạng sẽ ra sao. Họ chỉ chăm chăm quan sát bên ngoài, hoặc chẳng có đủ kinh nghiệm để nhận xét, đánh giá”.
Anh L. cũng phân tích về giá cả khá hợp lý: “Em làm môi giới, nhưng cũng rất khó chịu khi đọc nhiều thông tin mà các kênh truyền thông hay đưa đẩy. Nào là sắp ra hàng giá rẻ nhất từ trước tới nay, nào là bùng nổ, phát sốt vì chung cư giá thấp. Rồi là chung cư rẻ đẹp chỉ 500 triệu đồng/căn. Đó toàn là những thông tin đánh đòn tâm lý của chủ đầu tư với người mua nhằm hấp dẫn họ. Thêm vào đó, đội ngũ cò mồi, đầu cơ cũng bâu xâu đã tạo nên hiện tượng đám đông rất dễ cuốn những người thiếu kinh nghiệm”.
Trước hết, mọi người rất hay bị hấp dẫn bởi cái từ giá rẻ. Họ thường chỉ đơn thuần so sánh về mức giá cả mà không lý luận được vì sao nó lại rẻ. Rẻ thứ nhất là phải kể về vị trí. Thử hỏi một mảnh đất ở trung tâm thành phố trong vành đai 1 và một mảnh tương tự ở tận Ngọc Hồi hay Cầu Tó (Hà Đông), rồi Linh Đàm thì nghiễm nhiên giá đã chênh lệch có khi đến vài lần rồi. Rẻ thứ hai là về chất lượng, hai sản phẩm gạch và nội thất có thể mới thì trông chẳng kém nhau mấy, nhưng chỉ qua thời gian ngắn thì người sử dụng sẽ “thấm” liền. Đơn giản một cái vòi gật gù của Inax “xịn” giá hơn 1 triệu, trong khi cũng hàng Inax thường có hơn trăm ngàn cũng “gật gù”.
Chưa kể vị trí, nhiều câu chuyện tiêu biểu về những nổi cộm mà chỉ sau khi vào ở người dân mới phát hiện ra như chung cư ở Hà Đông mất nước trong thời gian dài gần đây gây nhiều bức xúc. Theo phản ánh của người dân, kể từ tháng 10/2013, sau khi chuyển về khu đô thị sinh sống, vấn đề nước sinh hoạt đã bộc lộ nhiều vấn đề bất cập, tình trạng mất nước sinh hoạt diễn ra ngày càng trầm trọng. Việc thiếu nước sinh hoạt xảy ra thường xuyên hơn, ngay cả khi đường ống nước sạch sông Đà không bị sự cố.
Ngoài thiếu nước, cư dân tại đây còn phải đối mặt với sự bất tiện khi gửi xe cộ. Mỗi đơn nguyên chỉ có 1 tầng hầm, trong khi số lượng căn hộ và số dân quá lớn, gây ra cảnh chật chội khó tưởng tượng. Được biết, dự án là một trong những chung cư có giá rẻ và diện tích căn hộ nhỏ nhất trên thị trường với diện tích dao động từ 36,16 - 76m2. Giá gốc từ 10 - 13,3 triệu/m2, tính ra mỗi căn hộ chỉ từ 360 triệu đến gần 1 tỷ đồng một căn.
Để có mức giá rẻ như vậy, chủ đầu tư phải xây tầng cao, chia nhỏ căn hộ, tăng hệ số kinh doanh bằng cách thu hẹp diện tích công cộng trên mỗi sàn, giảm thiểu các chi phí, tăng hiệu quả dự án... Điều này đồng nghĩa với việc khách hàng sẽ phải chịu những bất cập nhất định khi về sống trong khu chung cư này.
Theo khảo sát, hiện tượng nhếch nhác, xuống cấp, chật chội... là thực trạng phổ biến ở nhiều chung cư hiện nay ở Hà Nội. Không phải tới bây giờ người mua nhà mới nhận ra điều này, bởi vì mong muốn sở hữu một nơi “chui ra chui vào” với giá thấp, họ đã tặc lưỡi mà bỏ qua nhiều yếu tố để bây giờ chẳng được thanh thản.
Dương Lâm