Những bất cập nào sẽ được chỉnh sửa?
Ngày 26/7, Bộ Nông nghiệp và Môi trường gửi công văn số 4779 tới 14 bộ, ngành trung ương; 5 tổ chức chính trị xã hội và nghề nghiệp; cùng 34 UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lấy ý kiến dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Các ý kiến góp ý đề nghị gửi về Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường trước ngày 10/8/2025 để tổng hợp, hoàn chỉnh hồ sơ trình Chính phủ.
Từ 1/7, cả nước bỏ cấp huyện và vận hành theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp, gồm cấp tỉnh và phường/xã. Trong khi đó, luật hiện hành vẫn tồn tại quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, tỉnh và huyện hàng năm. Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng việc tồn tại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo cả 3 cấp này là vướng mắc, chưa phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.
Luật Đất đai 2024 sẽ được sửa đổi những bất cập chưa sát với thực tế.
Chưa kể, quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất cũng chưa thống nhất, đồng bộ. Cùng với đó, các dự án đầu tư công hay dự án quan trọng có tính chất cấp bách, đặc thù để phục vụ những nhiệm vụ chính trị, đối ngoại chưa có hoặc chưa phù hợp quy hoạch. Trước đó, các dự án nhóm này đã có ý kiến về chủ trương đầu tư từ cơ quan quản lý.
Các dự án quan trọng kể trên cũng chưa có quy định về thu hồi đất, ví dụ như những công trình phục vụ Diễn đàn Hợp tác Kinh tế châu Á - Thái Bình Dương (APEC) hay dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế... Luật hiện hành cũng khuyết quy định về thu hồi đất khi nhà đầu tư không thỏa thuận được phần diện tích còn lại (quy mô nhỏ), khiến dự án "treo", gây lãng phí nguồn lực và chậm tiến độ đầu tư.
Tại dự thảo, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất hai phương án sửa đổi. Một là Chính phủ ban hành bảng giá đất 5 năm một lần, thay vì hàng năm như hiện hành. Bảng giá này được xây dựng theo khu vực, vị trí. Hai là, bỏ giá đất cụ thể và áp dụng lại hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). UBND cấp tỉnh sẽ ban hành hệ số K từ năm tiếp theo của kỳ 5 năm áp dụng bảng giá đất.
Cuối cùng, việc sửa Luật Đất đai 2024 nhằm đảm bảo tính đồng bộ của pháp luật trong bối cảnh hệ thống vẫn tiếp tục điều chỉnh ở nhiều lĩnh vực như đấu giá tài sản, đấu thầu, quy hoạch đô thị và nông thôn... Các địa phương lúng túng trong xử lý, triển khai bởi nhiều dự án phải trải qua nhiều giai đoạn pháp lý khác nhau.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định việc sửa Luật Đất đai sẽ giúp khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, tăng hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, cũng như đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng. Dự án luật sửa đổi này dự kiến trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 10, và có hiệu lực từ đầu 2026 nếu được thông qua.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng, việc dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất bãi bỏ khoản thu bổ sung trên là một thay đổi mang tính bước ngoặt, có khả năng cởi trói cho hàng loạt dự án bất động sản bị vướng mắc về nghĩa vụ tài chính trong nhiều năm.
Trước đây, quy định về việc truy thu khoản tiền bổ sung cho thời gian chậm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã tạo ra gánh nặng tài chính khổng lồ cho doanh nghiệp. Nhiều dự án bị chậm xác định nghĩa vụ tài chính trong 10, 20, thậm chí 30 năm không phải do lỗi của chủ đầu tư.
Tuy nhiên, họ vẫn rơi vào tình thế phải nộp một khoản tiền bổ sung rất lớn, có khi khoản nộp bổ sung còn cao hơn cả tiền sử dụng đất gốc. Chi phí này không chỉ làm khó doanh nghiệp mà khi cấu thành vào giá sản phẩm, giá nhà đất sẽ leo thang và người mua cuối cùng phải chịu thiệt.
Khắc phục tình trạng "người dân phải mua đất của chính mình"
Không riêng gì doanh nghiệp, người dân cũng gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận đất đai, đặc biệt là trong các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điển hình ở Nghệ An, có trường hợp người dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất cho mảnh đất trị giá 3 tỷ đồng nhưng phải nộp thuế tới 4,5 tỷ đồng.
Hay tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, nhiều khu vực ghi nhận bảng giá đất tăng hàng chục lần, khiến không ít hộ dân không thể nộp nổi tiền thuế để chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở.
Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, một trong những điểm yếu lớn nhất của Luật Đất đai 2024 chính là chính sách tài chính đất đai chưa được thiết kế đầy đủ và hợp lý, đặc biệt trong vấn đề định giá đất. Mặc dù luật mới yêu cầu bảng giá đất phải do địa phương xây dựng theo nguyên tắc sát với giá thị trường đúng với tinh thần Nghị quyết 18 nhưng lại thiếu quy định rõ ràng về cơ chế giám sát, kiểm tra chất lượng bảng giá đó.
"Không có một cơ quan độc lập hay một quy trình chuẩn mực nào để xác định liệu bảng giá địa phương ban hành có thực sự tiệm cận giá thị trường hay không", GS Võ nhấn mạnh.
Ông Đặng Hùng Võ cho biết trên thế giới, hầu hết các quốc gia đều quy định bảng giá đất phải sát giá chuyển nhượng thực tế, nhưng thường cho phép một biên độ sai số nhất định, khoảng 20%. Tuy nhiên, điều quan trọng là không phải tất cả các đối tượng đều bị áp nguyên bảng giá thị trường. Các nước đều có hệ thống chính sách tài chính đất đai phân hóa rõ ràng theo nhóm đối tượng: có nhóm áp đúng giá, có nhóm được giảm hoặc chỉ tính một phần tỷ lệ của bảng giá, đặc biệt trong các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Ở Việt Nam, do thiếu quy định cụ thể này, một số địa phương đã áp nguyên bảng giá đất thị trường đối với người dân có nhu cầu chuyển đổi đất vườn sang đất ở, điều mà ông Võ cho rằng không khác gì yêu cầu người dân phải tự đi mua đất mới trên thị trường. Điều này là bất khả thi với phần lớn người dân nông thôn, vốn chỉ trông vào thu nhập từ nông nghiệp.
Vì vậy, theo ông, cần xem đây là một chính sách ưu tiên đặc biệt, tương tự như chính sách nhà ở xã hội ở khu vực nông thôn. Việc thu tiền sử dụng đất nên giới hạn ở mức 10-30% bảng giá, và chỉ nên áp dụng trong các trường hợp như tách hộ trong cùng một gia đình.
Trước đó, HoREA liên tục gửi văn bản đến các cơ quan có thẩm quyền, phân tích những bất cập của quy định phải thu tiền đất bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. HoREA lập luận rằng, việc chậm trễ trong khâu xác định nghĩa vụ tài chính phần lớn thuộc về trách nhiệm của các cơ quan nhà nước, do đó việc yêu cầu doanh nghiệp phải nộp thêm một khoản tiền phạt là chưa hợp lý.
Thay vào đó, HoREA đề xuất chỉ áp dụng một mức thu rất thấp là 0,5%/năm hoặc tốt nhất là bãi bỏ hoàn toàn để "khoan thư sức dân, doanh nghiệp". Sự thay đổi trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này cho thấy tiếng nói của cộng đồng doanh nghiệp đã được ghi nhận.
