Sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng bị phạt tới 130 triệu đồng

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 339/2026/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính trong xây dựng và bất động sản.

Đáng chú ý, tại nghị định này quy định phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 130 triệu đồng đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

So với quy định trước đây tại Nghị định 16/2022, mức phạt đã tăng hơn 3 lần khi tại quy định cũ, hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở trước đây chỉ bị phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 40 triệu đồng.

Theo đó, trường hợp cá nhân, tổ chức sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng, địa điểm kinh doanh, trụ sở giao dịch không đúng mục đích để ở có thể bị xử phạt từ 100 triệu đồng đến 130 triệu đồng.

Ngoài xử phạt tiền, người vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả bị buộc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở.

Cùng mức phạt trên được áp dụng với hành vi: Cố ý gây thấm, dột căn hộ chung cư; Sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc; Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung nhà chung cư.

Không thực hiện quản lý, vận hành nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định; Sử dụng nhà ở riêng lẻ vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội, sinh hoạt khu dân cư mà không tuân thủ quy định của pháp luật về điều kiện kinh doanh.

Về vấn đề này, Luật sư Quách Thành Lực (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, Nghị định 339 đã quy định hành vi của cá nhân sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở có thể bị phạt từ 100 triệu đồng đến 130 triệu đồng; nếu chủ thể vi phạm là tổ chức thì mức phạt tương ứng từ 200 triệu đồng đến 260 triệu đồng.

Luật Nhà ở hiện hành xác định việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở là hành vi bị nghiêm cấm. Quy định nhằm hạn chế tình trạng biến khu dân cư thành văn phòng, kho hàng hoặc cơ sở dịch vụ, làm tăng lượng người ra vào, nguy cơ cháy nổ, tiếng ồn và áp lực lên hạ tầng chung.

Đối với trường hợp vừa ở, vừa tổ chức kinh doanh, cung cấp dịch vụ tại căn hộ cũng có thể bị xử lý.

Theo luật sư, quy định pháp luật hiện hành phân biệt nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Nhà chung cư hỗn hợp có thể bao gồm căn hộ để ở và những khu vực được thiết kế riêng làm văn phòng, thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, việc tòa nhà có chức năng hỗn hợp không đồng nghĩa chủ sở hữu được tự do biến một căn hộ để ở thành văn phòng hoặc cửa hàng.

Muốn xác định một diện tích có được dùng để kinh doanh hay không, người dân cần kiểm tra công năng cụ thể trong hồ sơ dự án và hợp đồng mua bán. Phần diện tích thương mại, văn phòng hoặc dịch vụ phải được thiết kế, phê duyệt đúng chức năng ngay từ đầu.

Nếu căn hộ trên giấy tờ được xác định là nhà ở, việc đăng ký trụ sở doanh nghiệp hoặc tổ chức hoạt động kinh doanh thường xuyên tại đây có thể bị xem là sử dụng sai mục đích.