2 phương án quản lý chung cư mini
Bộ Xây dựng vừa có báo cáo tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi gửi Chính phủ. Tại báo cáo này, Bộ Xây dựng nêu ra 2 phương án về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ ở của hộ gia đình, cá nhân (còn gọi là chung cư mini).
Ở phương án 1 này, Bộ Xây dựng đề nghị quy định 2 vấn đề: Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định. Khi xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, cho thuê mua đối với từng căn hộ thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Cần xiết lại hoạt động quản lý chung cư mini đảm bảo các điều kiện an toàn.
Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định. Khi xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì việc đầu tư xây dựng nhà ở này được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ, quản lý về an toàn phòng cháy chữa cháy theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở riêng lẻ kết hợp sản xuất, kinh doanh.
Về phương án 2, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi do Ủy ban Thường vụ Quốc hội chỉnh lý quy định: Nhà ở phải có phần diện tích sử dụng riêng của căn hộ, phần diện tích sử dụng chung của nhà ở và có các trang thiết bị phục vụ sử dụng chung; Các căn hộ trong nhà ở phải được thiết kế, xây dựng khép kín, có tiêu chuẩn diện tích sàn sử dụng mỗi căn hộ không thấp hơn diện tích theo quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư.
Nhà ở quy định tại khoản 1 Điều này không được bán, cho thuê mua căn hộ. Trường hợp xây dựng nhà ở có quy mô từ 20 căn hộ trở lên thì phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 35 của Luật này và phải lập dự án để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định pháp luật.
UBND các cấp trong phạm vi, nhiệm vụ quyền hạn có trách nhiệm kiểm tra, thanh tra việc đáp ứng các yêu cầu, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này khi cá nhân cho thuê căn hộ trong nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ. Bộ Xây dựng nêu quan điểm chọn phương án 1. Bởi khi thực hiện theo phương án 1 sẽ hạn chế việc hộ gia đình, cá nhân phát triển nhà ở nhiều tầng thiết kế nhiều căn hộ ở không tuân thủ giấy phép xây dựng, không đáp ứng các quy chuẩn, tiêu chuẩn đặc biệt là quy chuẩn, tiêu chuẩn về phòng cháy, chữa cháy như đã xảy ra trong thời gian vừa qua.
Khống chế tỉ lệ xây dựng đi kèm hạ tầng
Theo số liệu thống kê sơ bộ, có hàng ngàn tòa chung cư mini trên cả nước, tập trung nhiều tại các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM… Theo số liệu rà soát của Điện lực Hà Nội, toàn thành phố này có khoảng 2.000 chung cư mini. Còn theo ước tính của các chuyên gia thì cả nước có khoảng 5.000 chung cư mini đang tồn tại.
KTS.TSKH Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết, thực tế loại hình nhà ở này đã được nhắc đến từ lâu như tại Nghị định 71/2010, Nghị định 99/2014 hay như trong văn bản của UBND TP Hà Nội đã có quy định cụ thể về loại hình nhà ở này năm 2016. Mới nhất thì trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi chuẩn bị trình Quốc hội tháng 11 tới đây cũng có 1 điều nói đến loại hình nhà ở do các cá nhân, hộ gia đình xây dựng này. Trong dự thảo này có nói đến 2 trường hợp, nhà ở riêng lẻ có dưới 20 căn hộ thì yêu cầu phải có 5 điều kiện bắt buộc và trường hợp từ 20 căn hộ trở lên thì yêu cầu bắt buộc phải có 7 điều kiện đặt ra. Như thế, thực tế là nhà nước đã quan tâm và đặt ra các yêu cầu về quản lý nhưng rất tiếc những năm qua việc ban hành các quy định về quản lý có hơi chậm.
Theo chuyên gia, thời gian qua, thiếu vai trò giám sát của chính quyền địa phương. Rồi kể cả chung cư mini hay các dự án chung cư đều phải trải qua công đoạn cấp giấy phép xây dựng, hồ sơ cấp giấy phép xây dựng và thẩm định hồ sơ thì cơ quan cấp phép đã đủ năng lực, đã quan tâm chặt chẽ hay chưa? Trong quy định về cấp phép xây dựng còn có một nội dung nữa là giám sát thực hiện theo giấy phép xây dựng cũng chưa được làm tốt.
KTS Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, hiện nay, những người chưa có điều kiện mua nhà tại các thành phố lớn như người trẻ mới đi làm, công nhân, học sinh, sinh viên đều đang ở trọ. Việc ở trọ hiện nay thường theo dạng một dãy phòng trọ hoặc người thuê nhà thuê lại phòng trống trong của chủ nhà. Vì thế, điều kiện sống rất tồi tàn, nhu cầu cơ bản như căn hộ khép kín cũng không đảm bảo, mọi sinh hoạt đều dùng chung. Nhà ẩm thấp, điện nước không đảm bảo an toàn.
Với những điều kiện thấp như vậy, không ít người mong muốn tới 1 căn hộ của riêng bản thân. Nắm bắt được nhu cầu đó của xã hội, nhiều người đã xây dựng nhà ở giá thấp trên nền đất chỉ có diện tích 100-200m2. Những người này xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ rồi xin xây thêm nhiều tầng để bán. Làm thế nào để quản lý chung cư mini, tạo không gian sống an toàn cho người dân có nhu cầu.
Để quản lý chung cư mini, trước hết chúng ta cần phải khảo sát, đánh giá lại toàn bộ thực trạng của chung cư mini hiện nay. Phải có quy định cụ thể như khống chế tỷ lệ căn hộ diện tích nhỏ như nhiều quốc gia đã thực hiện ở mức 10% trên tổng số căn hộ của 1 dự án. Số lượng căn hộ nhỏ nằm trong một dự án phải được cấp phép ngay từ đầu để đi kèm với nó là cơ sở hạ tầng gồm công viên, trường học, bệnh viện… trong cùng khu vực để đảm bảo đời sống của người dân.
Riêng đối với chung cư mini nằm trong khu đô thị hiện hữu thì quản lý chặt và sẽ tùy địa phương để xem xét khi cấp phép chuyển đổi nhà ở riêng biệt thành chung cư mini. Theo đó cũng phải xét đến cơ sở hạ tầng, môi trường trong khu vực khi số người ở tăng lên. Có thể áp dụng thu phí tác động môi trường khi cấp phép chuyển đổi xây dựng chung cư mini. Khi đó chính quyền phải có nguồn thu để xây dựng thêm trường học, cơ sở y tế… và các hạ tầng chung để đảm bảo đời sống người dân. Song song đó, tiếp tục đẩy mạnh việc phát triển, xây dựng nhà ở hợp túi tiền với người dân.
Về giải pháp lâu dài, cần siết chặt việc cấp phép xây dựng cũng như trách nhiệm kiểm tra, giám sát của chính quyền địa phương, đặc biệt đối với tòa nhà thay đổi công năng. Bởi nhiều chủ nhà xin cấp phép xây dựng cho nhà riêng lẻ, nhưng sau đó thay đổi chức năng thành nhà chia nhiều phòng cho thuê hoặc bán. Công trình trước khi xây dựng phải duyệt thiết kế chặt chẽ ngay từ ban đầu, không để tình trạng các tòa nhà xây sai thiết kế, sai phép, xây xong rồi mới tìm giải pháp chữa cháy.
Xem thêm video đang được quan tâm:
Bão Bolaven hình thành từ áp thấp nhiệt đới, dự báo diễn biến khó lường | SKĐS
