Nên áp thuế cá nhân thay vì tính số lượng giao dịch
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý Dự thảo Tờ trình và Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, trong đó, đề xuất cá nhân chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm. Dự thảo đang được lấy ý kiến góp ý đến hết ngày 27/4/2024.
Để xác định rõ điều kiện "quy mô nhỏ", Bộ Xây dựng đề xuất ba phương án tại khoản 1 Điều 7 dự thảo Nghị định. Bộ Xây dựng đề xuất điều kiện đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ bao gồm: Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai từ 3-5 nhà ở hoặc 3-5 căn hộ chung cư, trong 1 năm (12 tháng).
Quản lý thị trường bất động sản cần đến nhiều công cụ phù hợp với thực tế.
Phương án hai, Bộ Xây dựng đề xuất quy định cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 1.000-2.000 m2 đối với đất tại khu vực đô thị; từ 3.000-5.000 m2 đất tại khu vực nông thôn; từ 1.000-2.000 m2 sàn xây dựng đối với nhà ở, công trình hỗn hợp có nhà ở; từ 3.000m2 đến 5.000m2 sàn xây dựng đối với công trình xây dựng không có nhà ở.
Phương án ba, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ theo quy định tại khoản 3, Điều 57, Luật Nhà ở 2023. Cá nhân bán, cho thuê nhà ở có nguồn gốc từ nhận thừa kế hoặc nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết mà cá nhân được các bên trao tặng.
Sau khi nhận được nhiều ý kiến khác nhau, sáng 5/3, Bộ Xây dựng đã bỏ đề xuất cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ được bán tối đa 5 căn nhà một năm trong dự thảo nghị định mới nhất. Tại dự thảo lần 2 của Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng chỉ đề cập cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, thực hiện giao dịch theo pháp luật về dân sự, công chứng và phải kê khai nộp thuế theo đúng quy định. Như vậy, so với dự thảo trước đó, Bộ đã bỏ 3 phương án xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.
TS Trần Xuân Lượng, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân ủng hộ việc chủ trương quản lý việc cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ nhưng việc khống chế số lượng căn sẽ không phù hợp. Theo TS. Trần Xuân Lượng, chúng ta cần phân định rõ được khái niệm kinh doanh đầu tư tạo lập khác với kinh doanh dịch vụ. Ở đây được hiểu là kinh doanh đầu tư tạo lập.
"Mặt hàng bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt nên các nước trên thế giới hạn chế việc cá nhân đầu tư tạo lập. Ở Việt Nam đang cho phép cá nhân đầu tư tạo lập. Tuy nhiên, để siết lại chúng ta không lượng hóa số lượng được bán, cho thuê bao nhiêu căn, bao nhiêu m2 bởi nó không đúng với chuẩn mực quốc tế"- TS. Trần Xuân Lượng nói.
Theo chuyên gia, chúng ta nên quản lý bằng giá trị giao dịch chứ không nên "trói" cứng bằng số lượng căn hộ. Bởi có những người bán 10 căn chung cư diện tích nhỏ nhưng giá trị không bằng một người bán căn biệt thự, villa giá trị cả triệu USD. Đồng thời, chúng ta có thể hạn chế bằng cách áp thuế đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ cao hơn một chút so với doanh nghiệp.
Để làm được như vậy thì chúng ta cần phát triển ngành định giá. Bởi bất động sản đều được định giá sẽ xác định giá trị bất động sản sát với thị trường và người nộp thuế phải nộp bao nhiêu, tránh thất thu ngân sách.
Giải pháp chặn tình trạng 'lướt sóng' kiếm lời
Đồng tình với TS Trần Xuân Lượng, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, giảng viên cao cấp Học viện Tài chính cũng cho rằng điều quan trọng nhất là phải có cơ chế đảm bảo các cá nhân kinh doanh đúng luật. Mua bán, chuyển nhượng rõ ràng công khai và đóng thuế đầy đủ.
Thậm chí có thể xem xét nghiên cứu tăng mức thuế đối với những trường hợp mua bán theo kiểu "lướt sóng", mua hôm nay bán ngày mai. Trong thực tế, một số quốc gia đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản.
"Một số nước còn áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua bán lại. Trong đó, nếu thời gian này diễn ra càng nhanh, thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thuế suất thấp hơn. Ví dụ như tại Singapore, đất mua đi bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua bán. Sau hai năm, mức thuế suất là 50% và sau ba năm là 25%"- ông Đinh Trọng Thịnh nêu.
Do vậy, với những người mua bán kiếm lời, cần kiểm soát bằng công cụ thuế bất động sản mà Bộ Tài chính đang đề xuất xây dựng luật. Theo đó, những người bán bất động sản ngay sau khi mua sẽ chịu mức thuế cao hơn những người mua để ở hoặc ở một thời gian mới bán.
Với quy định này, những người mua sẽ cân nhắc, yếu tố "quy mô nhỏ", "không thường xuyên" sẽ được chi phối bởi luật khác cũng như các quy định về định danh điện tử, khiến người có nhiều nhà, người mua bán chuyển nhượng ngay sẽ chịu mức thuế cao hơn. Lúc đó người mua sẽ tự điều tiết hành vi của mình, từ đó giảm đầu cơ.
Xem thêm video đang được quan tâm:
Dự báo thời tiết hôm nay ngày 5/3: Sương mù dày đặc, Hà Nội ô nhiễm không khí thứ 2 thế giới | SKĐS
