Đầu tư chung 3 mảnh đất, hơn một năm chưa tìm được người mua
Từng quen với việc mua đất, giữ vài tháng rồi bán kiếm lời, chị Hoàng Thị Thu Hằng (sinh năm 1991, ở Hoài Đức, Hà Nội) không ngờ có ngày phải rao bán cả đất ở quê để xoay xở tiền lãi ngân hàng sau khi mắc kẹt với 3 mảnh đất đầu tư tại khu vực Quốc Oai, Thạch Thất.
Chị Hoàng Thị Thu Hằng cho biết, khoảng 2 năm trước, chị quyết định tham gia đầu tư 3 mảnh đất tại khu vực Quốc Oai, Thạch Thất (Hà Nội). Khác với việc tự đầu tư một mình, mỗi mảnh đất đều có sự góp vốn chung giữa chị và một hoặc hai người khác.
Trước đó, hình thức đầu tư quen thuộc của chị là mua đất, giữ khoảng 4 tháng rồi tìm cách bán lại để hưởng tiền chênh lệch. Với cách làm này, chị kỳ vọng có thể nhanh chóng thu hồi vốn, quay vòng dòng tiền và tiếp tục tìm kiếm những cơ hội đầu tư mới.
Tuy nhiên, 3 thương vụ lần này lại không diễn ra như dự tính. Sau khi xuống tiền, chị Hằng và những người cùng góp vốn liên tục tìm kiếm khách hàng nhưng khoảng một năm qua vẫn chưa thể chuyển nhượng được các mảnh đất.
Hình ảnh chị Hằng cùng bạn đặt cọc mua đất ở Quốc Oai cách đây hơn 1 năm. Ảnh: Quỳnh Mai.
Điều đáng nói, mức giá mua vào ban đầu khá cao. Khi thị trường không còn thuận lợi như kỳ vọng, việc tìm người mua trở nên khó khăn. Ngay cả khi chấp nhận rao bán với mức giá thấp hơn giá mua vào, các mảnh đất vẫn không nhận được sự quan tâm đáng kể từ khách hàng.
Để có tiền tham gia đầu tư, chị Hằng đã phải vay ngân hàng, sử dụng sổ đỏ đất ở quê làm tài sản bảo đảm. Khoản vay này hiện tạo ra áp lực tài chính lớn khi mỗi tháng chị phải trả khoảng 30 triệu đồng tiền lãi. Trong khi đó, công việc hiện tại không ổn định, thu nhập bấp bênh khiến việc duy trì khoản thanh toán hàng tháng ngày càng trở nên quá sức.
"Tôi mua mỗi mảnh trên dưới 2 tỷ đồng. Bây giờ nhờ người rao bán thấp hơn 200-300 triệu đồng/mảnh so với thời điểm mua cũng không ai hỏi", chị Hằng thở dài.
Tương tự, anh Quỳnh (31 tuổi Kiến Hưng, Hà Nội) cách đây khoảng 1 năm cũng góp 800 triệu đồng để mua đất cùng bạn đầu tư, nhưng đến nay vẫn chưa bán được khiến anh vô cùng lo lắng.
"Vợ chồng tôi tích cóp được 600 triệu, vay mượn thêm anh em để đủ 800 triệu đồng góp vốn với bạn, chỉ mong khi bán đất sẽ kiếm thêm được chút tiền, tiếp tục tích cóp để mua chung cư. Nhưng đất bây giờ không bán được, tôi rất lo. Vay anh em lâu cũng ngại mà bây giờ vợ chồng tôi cũng không biết phải xoay xở như thế nào", anh Quỳnh buồn bã.
Rao bán cả đất ở quê để gồng lãi ngân hàng
Từ chỗ kỳ vọng kiếm lời nhờ đầu tư bất động sản, hiện tại chị Hằng phải tính đến phương án bán tài sản khác để giảm áp lực nợ vay. Chị đã thông báo bán mảnh đất ở quê, với mong muốn thu hồi một phần tiền để trả dần khoản vay ngân hàng, tránh tình trạng tiền lãi tiếp tục chồng chất.
Thế nhưng, điều khiến chị lo lắng là ngay cả 3 mảnh đất chị đang nắm giữ cũng không dễ chuyển nhượng. Giá rao bán đã thấp hơn mức mua vào nhưng vẫn không có khách hỏi mua, khiến dòng tiền gần như bị đóng băng.
Nhiều người đầu cơ đất ở vùng ven Hà Nội đang rơi vào tình cảnh khó khăn vì không thể thanh khoản. Ảnh: Quỳnh Mai.
"Nếu tiếp tục giữ đất, tôi phải đối mặt với khoản lãi ngân hàng khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng. Nếu muốn bán nhanh, tôi có thể phải chấp nhận khoản thua lỗ đáng kể so với số vốn ban đầu, nhưng cũng không biết có người mua hay không?", chị Hằng nói.
Với chị Hằng hay anh Quỳnh, bài toán lúc này không còn là kiếm lời từ những mảnh đất đã mua mà là làm sao tìm được lối thoát cho khoản nợ đang tạo áp lực từng tháng.
Rủi ro với việc đầu tư "lướt sóng"
Phân tích về tình trạng đất nền tại các khu vực ven Hà Nội như Quốc Oai, Thạch Thất giảm giá nhưng vẫn khó tìm người mua, ông Nguyễn Trí Thanh, Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, một trong những nguyên nhân quan trọng là giá bất động sản đã bị đẩy lên quá cao so với khả năng chi trả của người có nhu cầu thực.
Theo ông Thanh, trong thời gian trước, nguồn cung bất động sản, đặc biệt là các dự án được phê duyệt, tương đối hạn chế. Điều này khiến giá đất tại nhiều khu vực tăng mạnh, trong khi giao dịch chủ yếu diễn ra giữa những người mua đi bán lại với nhau, thay vì xuất phát từ nhu cầu ở thực.
Ông Nguyễn Trí Thanh, Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam. Ảnh: Vars.
"Người mua thật không có khả năng chi trả thì buộc người bán phải giảm giá. Có những khu vực giá đất trong làng đã lên tới vài tỷ đồng một lô, tương đương 70-80 triệu đồng/m2. Với mức giá như vậy, không phải người dân bình thường nào cũng có đủ khả năng mua", ông Thanh phân tích.
Vị chuyên gia cho rằng cần phân biệt rõ giữa đầu tư và đầu cơ bất động sản. Nếu là đầu tư thực chất, nhà đầu tư phải có phương án khai thác tài sản, tạo ra dòng tiền hoặc đưa bất động sản vào sử dụng. Ngược lại, với hình thức mua đất chủ yếu để chờ giá tăng rồi bán lại, nhà đầu tư đang đặt cược vào kỳ vọng tăng giá của thị trường.
Đáng lo ngại hơn là trường hợp sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu cơ. Khi thị trường thuận lợi, nhà đầu tư có thể bán tài sản và thu lợi nhuận trong thời gian ngắn. Nhưng nếu giao dịch đình trệ, thời gian nắm giữ kéo dài, khoản vay ngân hàng sẽ trở thành gánh nặng lớn.
Theo ông Thanh, việc phải trả cả gốc và lãi ngân hàng trong khi bất động sản không thể chuyển nhượng là áp lực tài chính rất lớn. Đây cũng là lý do những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần đặc biệt thận trọng, nhất là khi không có nguồn thu nhập ổn định để duy trì khoản vay.
Đối với những người đang mắc kẹt với đất nền, ông Thanh cho rằng cần nhìn nhận thực tế về khả năng thanh khoản của tài sản, thay vì tiếp tục kỳ vọng giá sẽ tăng trở lại. Trong bối cảnh nguồn cung bất động sản có thể gia tăng, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn và không còn phải khó khăn để mua như giai đoạn thị trường khan hiếm.
"Những nhà đầu tư nhỏ lẻ đang mắc kẹt nên cân nhắc việc bán ra sớm, thay vì tiếp tục giữ đất và chịu áp lực lãi vay kéo dài", ông Thanh khuyến nghị.
Ông cũng nhận định, khi nguồn cung được cải thiện, thị trường sẽ có xu hướng điều chỉnh theo hướng thực chất hơn. Giá bất động sản cần phản ánh khả năng chi trả của người dân và nhu cầu sử dụng thực tế, thay vì liên tục được đẩy lên bởi hoạt động đầu cơ.
Vị chuyên gia nhấn mạnh, đất đai là nguồn lực quan trọng, do đó việc mua đất rồi bỏ không, chỉ chờ tăng giá để bán lại không chỉ tạo ra rủi ro cho nhà đầu tư mà còn gây lãng phí nguồn lực xã hội. Thị trường cần hướng tới việc ưu tiên nhu cầu ở thực, khuyến khích đưa đất đai và bất động sản vào khai thác, sử dụng hiệu quả.
