Quyết định chủ trương đầu tư và nhiều văn bản không có "nhà liền kề"
Ngày 07/01/2008, UBND tỉnh Hà Tây ban hành Quyết định số 33/QĐ-UBND về việc "Cho phép đầu tư xây dựng KĐT Dương Nội, TP Hà Đông, tỉnh Hà Tây". Đây là văn bản pháp lý quan trọng cho đại dự án Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường.
Mục 5 của Quyết định 33/QĐ-UBND quy định về "Mục tiêu của dự án", UBND tỉnh Hà Tây cho phép Công ty TNHH Thương mại và Du lịch Nam Cường: "Xây dựng KĐTM hoàn chỉnh, đồng bộ gồm các công trình hạ tầng kỹ thuật, tạo cơ sở hình thành quỹ đất để phát triển xây dựng các khu nhà ở các loại: Biệt thự nhà vườn, chung cư, các công trình dịch vụ khách sạn hỗn hợp, hạ tầng xã hội, có thiết kế, kiến trúc phù hợp với yêu cầu phát triển đô thị, phát triển kinh tế - xã hội và cảnh quan khu vực".
Trong các hợp đồng do đơn vị thuộc Tập đoàn Nam Cường ký với khách hàng đều căn cứ vào Quyết định số 33/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hà Tây. Như vậy, dự án KĐTM Dương Nội chưa có bất kỳ điều chỉnh chủ trương đầu tư nào đến thời điểm ký hợp đồng mua bán với khách hàng.
Như vậy, về hạng mục nhà ở, trong Quyết định 33/QĐ-UBND nêu trên, UBND tỉnh Hà Tây chỉ cho phép Công ty TNHH Thương mại và Du lịch Nam Cường xây dựng "Biệt thự, chung cư, các công trình dịch vụ khách sạn hỗn hợp". Trong các văn bản phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng sau này, hai hạng mục nhà ở nêu trên được đặt tên là "Đất hỗn hợp – nhà ở (chung cư, khách sạn – PV) và "Đất ở thấp tầng" (biệt thự nhà vườn).
Các nội dung quan trọng của Quyết định 33/QĐ-UBND đã được nhắc lại một lần nữa tại Quyết định số 126/QĐ-UBND ngày 18/01/2008 về việc thu hồi đất và giao đất cho Công ty TNHH Thương mại và Du lịch Nam Cường xây dựng KĐTM Dương Nội.
Cụ thể, điều 3, Quyết định số 126/QĐ-UBND quy định về trách nhiệm của Công ty TNHH Thương mại và Du lịch Nam Cường, UBND tỉnh Hà Tây nêu rõ: "Đầu tư theo đúng Quyết định số 33/QĐ-UBND ngày 07/01/2008 của UBND tỉnh về việc cho phép đầu tư xây dựng dự án KĐTM Dương Nội, TP Hà Nội; Trước khi xây dựng phải làm đầy đủ các thủ tục cần thiết về đầu tư và xây dựng cơ bản theo quy định. Khi xây dựng phải thực hiện đúng quy hoạch, thiết kế và dự án được duyệt".
Cùng đó, theo Quyết định 1955/QĐ/UBND của UBND tỉnh Hà Tây ban hành ngày 02/07/2008 phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 KĐTM Dương Nội, mục 8 quy định "Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chính của đồ án", phần "Đất xây dựng nhà ở" cũng chỉ có 02 hạng mục là "2.1 Đất nhà vườn" và "2.2 Đất nhà ở chung cư".
Ngoài ra, trong các văn bản làm căn cứ xác lập đơn giá để tính tiền sử dụng đất phải nộp của dự án KĐTM Dương Nội cũng không có hạng mục nào áp dụng cho "nhà liền kề". Cụ thể, đơn giá được áp dụng cho các loại nhà tại KĐTM Dương Nội gồm: "Biệt thự là 5.300.000 đồng/m2", áp dụng cho "Chung cư là 2.400.000 đồng/m2", áp dụng cho "nhà thương mại hỗn hợp là 4.000.000 đồng/m2".
Hợp đồng mua bán "Nhà liền kề" lô U giữa đơn vị thuộc Tập đoàn Nam Cường và khách hàng năm 2021.
Điều 26, Luật Nhà ở 2014 quy định về "Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại" quy định: "Lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo đúng quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; Xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiến độ của dự án đã được phê duyệt".
Theo các dữ liệu nêu trên cho thấy, trong các văn bản pháp lý quan trọng của KĐTM Dương Nội, đặc biệt là văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư không có hạng mục "nhà liền kề". Vậy, chủ đầu tư xây dựng hàng trăm căn nhà ở "liền kề" tại KĐTM Dương Nội liệu có đang vi phạm các quy định do nhà nước ban hành?
Tăng thêm 48 căn liền kề, vì sao?
Tinh thần quán triệt và yêu cầu chủ đầu tư phải chấp hành các quy định khi tiến hành dự án đã được UBND tỉnh Hà Tây nêu rõ như trên. Tuy nhiên, không hiểu vì lý do gì, cũng chính trong Quyết định 1955/QĐ/UBND của UBND tỉnh Hà Tây phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 KĐTM Dương Nội lại xuất hiện thêm hạng mục nhà ở "liền kề" dù hạng mục này không có trong Quyết định số 33/QĐ-UBND và không có trong mục "Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chính của đồ án" của chính Quyết định 1955.
Theo Quyết định 1955/QĐ/UBND, trong mục "Đất ở thấp tầng", ngoài các lô "Nhà vườn" thì còn xuất hiện lô U với tên là "Khu phố thương mại". Và theo hợp đồng "Mua bán nhà ở" ký giữa Chi nhánh Hà Tây – Công ty CP Tập đoàn Nam Cường Hà Nội với khách hàng thì các căn hộ ở lô U nhà phố thương mại chính là các nhà ở "liền kề".
Như vậy, phải chăng đang có sự mâu thuẫn chính trong một quyết định của UBND tỉnh Hà Tây cũ khi quy định về hạng mục nhà ở của KĐTM Dương Nội?
592 nhà liền kề đã được đơn vị thuộc Tập đoàn Nam Cường bán ra.
Về số lượng và "số phận" của các căn liền kề tại KĐTM Dương Nội, trong các văn bản của UBND tỉnh Hà Tây và sau này là Hà Nội cũng mỗi nơi một kiểu. Theo Quyết định 1955/QĐ/UBND, tổng số nhà liền kề được xây là 544 căn. Tuy nhiên, theo văn bản số 5220/BC-SXD ngày 18/7/2013 của Sở Xây dựng TP Hà Nội thì số căn liền kề tại KĐTM Dương Nội là: "Nhà liền kề (tại khu D) đã hoàn thành xây dựng 457 căn/ tổng số 592 căn theo bản vẽ quy hoạch được Sở Xây dựng tỉnh Hà Tây (trước đây) xác nhận". Như vậy, số lượng nhà liền kề thực tế đã vượt so với quy hoạch được duyệt lên tới 48 căn. Căn cứ nào để dự án tại KĐTM Dương Nội "phát sinh" thêm 48 căn liền kề nêu trên là câu hỏi dành cho cấp có thẩm quyền TP Hà Nội.
Cũng theo văn bản số 5220/BC-SXD, số nhà liền kề đã được đơn vị thuộc Tập đoàn Nam Cường ký hợp đồng chuyển nhượng và góp vốn với khách hàng là 592 căn.
Từ các số liệu này, khớp nối với các dữ liệu có tính pháp lý liên quan nêu trên khiến dư luận đặt câu hỏi, đơn vị thuộc Tập đoàn Nam Cường đã được UBND TP Hà Nội cho phép đầu tư khu nhà liền kề này hay chưa? Việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho 592 căn liền kề nêu trên thực hiện dựa trên căn cứ pháp lý nào? Cơ sở pháp lý để xác định nghĩa vụ tài chính cho số nhà liền kề này là gì?
Điều 41, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai. Điều 22, Luật Kinh doanh bất động sản quy định việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật là một trong những nghĩa vụ của chủ đầu tư.
