Dù khá phổ biến, đây là hình thức không được pháp luật đất đai quy định và tiềm ẩn nhiều tranh chấp. Khi phát sinh mâu thuẫn, người bỏ tiền mua tài sản có thể đối mặt với nguy cơ mất quyền sở hữu nếu không có đủ chứng cứ chứng minh.
"Đứng tên hộ" nhà, đất không được pháp luật thừa nhận
Trao đổi với PV Báo Sức khỏe và Đời sống, luật sư Trần Tiến Quân (Đoàn Luật sư tỉnh Thanh Hóa) cho hay, khái niệm "đứng tên hộ nhà đất" là việc một người bỏ tiền mua nhà, đất nhưng không trực tiếp đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay còn được gọi là "Sổ đỏ") mà để người khác (thường là người thân) đứng tên hộ.
Đặc điểm phổ biến của hình thức nhờ người khác đứng tên hộ là người có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định là chủ sử dụng đất hợp pháp theo hồ sơ địa chính, trong khi người thực sự bỏ tiền mua tài sản thường chỉ có thỏa thuận miệng hoặc giấy viết tay với người đứng tên hộ. Do không có hoặc không có đầy đủ căn cứ pháp lý chứng minh quyền sở hữu thực tế, người bỏ tiền mua nhà, đất có thể gặp nhiều khó khăn trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình nếu xảy ra tranh chấp.
"Đứng tên hộ" nhà, đất không được pháp luật thừa nhận. (Ảnh minh họa - AI).
Theo quy định của pháp luật đất đai, người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Cụ thể, Điều 28 Luật Đất đai 2024 quy định đối tượng được nhận quyền sử dụng đất, bao gồm cá nhân, tổ chức kinh tế và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài với điều kiện được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Tuy nhiên quy định hiện hành không đề cập đến việc "đứng tên hộ".
Ngoài ra, Điều 26 và Điều 27 Luật Đất đai 2024 cũng cho phép người sử dụng đất có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất của mình theo quy định pháp luật.
Trên thực tế quản lý, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ căn cứ vào thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định chủ thể sử dụng đất. Điều này có nghĩa về mặt pháp lý ban đầu, người đứng tên trên sổ đỏ sẽ được xem là chủ thể có quyền đối với thửa đất, còn đối với việc nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giao dịch không được pháp luật thừa nhận, không có hành lang pháp lý cụ thể và sẽ không được pháp luật bảo vệ.
Theo luật sư Trần Tiến Quân, mặc dù pháp luật đất đai không thừa nhận khái niệm "đứng tên hộ", trên thực tế, hình thức này vẫn tồn tại vì nhiều lý do khác nhau. Có 3 nhóm chủ thể thường xuyên phát sinh tranh chấp:
- Thứ nhất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nhóm này bị hạn chế quyền tiếp cận và đứng tên quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Để "lách luật", nhiều người đã gửi tiền về nhờ người thân trong nước mua đất và đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thứ hai, cá nhân không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng đất: Phổ biến nhất là trường hợp nhờ người dân địa phương đứng tên mua đất trồng lúa hay mua nhà ở xã hội nhằm hợp thức hóa điều kiện "trực tiếp sản xuất nông nghiệp" và "đủ điều kiện mua nhà ở xã hội" theo quy định pháp luật đất đai.
- Thứ ba, để che giấu hoặc tẩu tán tài sản: Việc nhờ đứng tên hộ cũng được sử dụng như một biện pháp để che giấu tài sản hoặc trốn tránh việc phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, đặc biệt trước hoặc trong quá trình ly hôn.
"Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, các giao dịch nhờ đứng tên thường bị xem là giao dịch giả tạo, hình thức chuyển nhượng công khai nhằm che giấu thỏa thuận sở hữu thực tế. Khi phát sinh tranh chấp, cơ quan quản lý đất đai chỉ căn cứ vào người có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Tòa án buộc phải xác định ai mới là người có quyền sở hữu thực tế. Điều này không chỉ là thủ tục tố tụng phức tạp mà còn nhấn mạnh rủi ro pháp lý, vì quá trình chứng minh đòi hỏi nhiều tài liệu chứng cứ hợp lý và thuyết phục để yêu cầu Tòa án bác bỏ và hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất", luật sư Trần Tiến Quân thông tin.
Trong thực tế, không ít người bỏ tiền mua nhà, đất, nhưng lại nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì nhiều lý do khác nhau. (Ảnh minh họa - Quỳnh Mai).
Rủi ro pháp lý là khó tránh khỏi
Luật sư Trần Tiến Quân nêu rõ những rủi ro pháp lý mà người bỏ tiền mua tài sản nhưng không đứng tên có thể sẽ phải đối mặt bao gồm:
- Thửa đất nhờ người đứng tên hộ có thể bị chuyển nhượng/tặng/cho bất kỳ cá nhân, tổ chức nào khác, hoặc đưa vào làm tài sản bảo đảm mà không cần sự đồng ý của người nhờ đứng tên hộ. Lý do vì người đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản hợp pháp của họ và được nhà nước công nhận.
- Thửa đất đó có thể bị đưa vào làm tài sản phải thi hành án trong trường hợp người đứng tên hộ có nghĩa vụ phải thực hiện với người thứ ba hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Thửa đất đó có thể trở thành di sản thừa kế nếu người đứng tên hộ mất. Di sản này sẽ được chia theo di chúc hoặc theo pháp luật (cho những người có mối quan hệ huyết thống/hôn nhân hợp pháp theo quy định với người đã mất).
- Nếu người đứng tên hộ đã kết hôn và thửa đất này hình thành trong thời kỳ hôn nhân thì trong trường hợp người đứng tên hộ tiến hành thủ tục ly hôn, thửa đất đó có thể sẽ bị Cơ quan Tòa án giải quyết phân chia tài sản chung của vợ chồng theo quy định của pháp luật. Đồng nghĩa với việc người nhờ đứng tên hộ có thể sẽ mất quyền lợi đối với việc phân chia tài sản đó.
Muốn đòi lại nhà, đất nhờ người khác đứng tên cần những chứng cứ gì?
Luật sư Trần Tiến Quân cho biết, trong các vụ tranh chấp nhà đất nhờ đứng tên hộ, hệ thống chứng cứ là yếu tố quyết định. Tòa án không thể chỉ dựa vào lời khai của một bên; người yêu cầu đòi lại tài sản phải chứng minh được rằng mình là người thực sự bỏ tiền mua và có thỏa thuận nhờ người khác đứng tên thay theo quy định tại Điều 95 Bộ luật tố tụng dân sự. Các nguồn chứng cứ chứng minh cụ thể như sau:
Tài liệu chứng minh nguồn tiền mua nhà đất
Đây là nhóm chứng cứ quan trọng nhất trong các vụ đòi lại nhà đất về việc nhờ người đứng tên hộ. Các tài liệu có giá trị chứng minh gồm: sao kê tài khoản ngân hàng thể hiện giao dịch chuyển tiền cho người đứng tên hộ, hóa đơn chuyển tiền qua số tài khoản ngân hàng, biên lai nhận tiền từ người bán tài sản, hoặc chứng từ cho thấy nguồn tiền thuộc về người nhờ đứng tên hộ chứ không phải người đứng tên hộ.
Nếu tiền được chuyển gián tiếp qua người thân, cần có thêm chứng cứ liên kết giữa khoản tiền đó với việc mua tài sản. Càng có nhiều tài liệu tài chính cụ thể, hồ sơ khởi kiện càng có cơ sở vững chắc hơn.
Các thỏa thuận, cam kết bằng văn bản hoặc tin nhắn
Bất kỳ văn bản nào thể hiện sự thừa nhận của người đứng tên hộ về việc họ chỉ đứng tên hộ thì đều có giá trị pháp lý. Điều này bao gồm: Giấy ủy quyền quản lý tài sản, thư tay, tin nhắn điện thoại, email, hoặc các cuộc trò chuyện qua ứng dụng trò chuyện mạng xã hội như Facebook, Zalo… có nội dung xác nhận thỏa thuận đứng tên hộ.
Trong thực tế xét xử các vụ tranh chấp về việc đòi lại tài sản khi nhờ người khác đứng tên hộ, Tòa án có thể chấp nhận chứng cứ điện tử nếu được bảo toàn đúng cách và có thể xác thực. Vì vậy, người liên quan cần lưu giữ cẩn thận toàn bộ thông tin liên lạc có liên quan đến tài sản ngay khi chưa có dấu hiệu tranh chấp.
Chứng cứ về việc quản lý, sử dụng và đóng thuế đất
Ngoài chứng minh nguồn tiền, cần có thêm chứng cứ cho thấy người nhờ người khác đứng tên hộ là người thực tế quản lý và sử dụng tài sản. Các tài liệu như biên lai nộp thuế sử dụng đất, hóa đơn sửa chữa công trình, hợp đồng cho thuê nhà mang tên người nhờ người khác đứng tên hộ, hoặc lời khai của người làm chứng biết về thỏa thuận ban đầu đều có thể đưa vào hồ sơ.
Khi kết hợp đủ ba nhóm chứng cứ – nguồn tiền, thỏa thuận và thực tế quản lý – hồ sơ khởi kiện về việc đòi lại tài sản khi nhờ người khác đứng tên hộ sẽ có tính thuyết phục cao hơn đáng kể so với chỉ dựa vào một loại tài liệu duy nhất.
Luật sư Trần Tiến Quân. Ảnh: NVCC.
Bắt buộc phải nhờ người khác đứng tên sổ đỏ, cần lưu ý gì?
Theo Luật sư Trần Tiến Quân, trong trường hợp bắt buộc phải nhờ người khác đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người có nhu cầu cần đặc biệt lưu ý để hạn chế rủi ro pháp lý.
Thứ nhất, các bên nên lựa chọn người thật sự tin tưởng, có quan hệ thân thiết để thực hiện việc đứng tên hộ. Đồng thời, tuyệt đối không thỏa thuận bằng lời nói mà cần lập văn bản rõ ràng, trong đó thể hiện đầy đủ các nội dung quan trọng như thời điểm phát sinh, mục đích lập thỏa thuận và thông tin của các bên. Nội dung văn bản phải ghi nhận rõ việc nhờ hoặc thuê đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp có phát sinh chi phí hoặc thù lao đứng tên, cần quy định cụ thể số tiền, phương thức thanh toán để thể hiện sự thỏa thuận tự nguyện giữa các bên. Ngoài ra, văn bản cũng cần nêu rõ các điều khoản liên quan đến chi phí mua bán, xây dựng, hoàn trả tài sản (nếu có), các mức phạt, chế tài khi vi phạm. Văn bản phải có đầy đủ chữ ký của các bên và người làm chứng (nếu có), đồng thời nên được công chứng hoặc lập vi bằng để tăng giá trị pháp lý, làm căn cứ khi xảy ra tranh chấp.
Thứ hai, người nhờ đứng tên hộ cần lưu giữ đầy đủ chứng từ liên quan đến giao dịch như hóa đơn, biên lai chuyển tiền hoặc chứng từ thanh toán khi mua bán nhà, đất. Đồng thời, trong quá trình sử dụng tài sản, nên trực tiếp thực hiện hoặc lưu giữ các chứng từ chi trả các khoản chi phí như sửa chữa, bảo dưỡng, cải tạo nhà ở, tiền điện, nước, internet, thuế sử dụng đất… nhằm chứng minh quyền và quá trình quản lý thực tế đối với tài sản nếu xảy ra tranh chấp.
Thứ ba, trong trường hợp phát hiện người đứng tên hộ có dấu hiệu chiếm đoạt hoặc không hợp tác, người nhờ đứng tên hộ cần kịp thời gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền để được xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật, tránh để phát sinh tranh chấp phức tạp về sau.
