Kỳ 2: “Đánh đu” với đất “vẽ”
Hiếm có đâu như ở Việt Nam, đặc biệt là ở Hà Nội, người muốn đầu tư nhà đất lại phải “dò dẫm” thông tin, rồi bới móc quan hệ đủ nơi như hiện nay. Các chủ dự án ngoài tiềm lực tài chính còn phải “ngoại giao” cật lực mới hòng chen chân được một địa điểm để thi triển. Những nhà đầu tư cấp 1 lại phải “đi lại” thật tốt với Ban quản lý dự án để mong mua được đất với giá “sát gốc” (chứ chưa mơ tới giá gốc), dù đất còn đang nằm trên... bàn giấy.
“Giấc mơ” giá gốc
Đến ngay như một cựu giám đốc doanh nghiệp bất động sản nước ngoài đã nhiều năm lăn lộn tại Việt Nam rốt cục cũng nặn ra được lời khuyên với những người nước ngoài đến sau: “Nếu muốn làm bất động sản ở Việt Nam, bạn phải thật chú tâm tới các mối quan hệ”. Ý ông ta nói rằng hãy lựa chọn những “người bản xứ” tin cậy, chăm chút cho họ một cách “chu đáo”, rồi họ sẽ cung cấp lại cho những thông tin giá trị mà nếu thiếu nó thì đừng mong làm ăn gì”. Và ông gọi đó với cái tên thú vị là văn hóa kinh doanh bản địa. Còn anh bạn tên Hưng của tôi từng kinh qua nhiều sàn bất động sản - cửa ra của đất dự án - thì lại quả quyết: “Đố ông đi mua được mảnh đất dự án nào với giá gốc”. Lý giải bởi giá gốc đất dự án về lý thuyết chỉ gồm có giá đền bù cho dân để mua mặt bằng, cộng với giá san nền làm hạ tầng, cùng chi phí lo thủ tục hành chính (trong quy định) và chi phí để công ty hoạt động. Còn giá gốc thực tế là một khoản khổng lồ gồm phí “bôi trơn” để tìm và nhảy vào được dự án tốt, phí với những lô đất “ngoại giao”, phí đẩy nhanh một lô xích xông các thủ tục rườm rà với hàng chục loại giấy tờ, qua một loạt Bộ, Sở khác nhau để dự án được triển khai. Chưa kể tới chuyện chủ dự án khai giá gốc thấp để giảm được nhiều khoản thuế. Vì những khoản loằng ngoằng này, nếu chủ dự án công khai bán đúng giá gốc ra thị trường thì coi như là họ lỗ nặng. Thế nên mới có chuyện hầu hết những dự án hiện nay, nhà đầu tư ngoài việc mua đất theo giá gốc, còn phải trả một khoản chênh khá lớn không có hóa đơn cho chủ đầu tư hoặc các sàn bất động sản (phần lớn là chủ đầu tư lập ra để bán hàng). Khoản chênh này nếu dự án mới tiến hành thì có thể bằng nửa giá gốc và theo thời gian sẽ càng to ra gấp đôi, gấp ba...
Ngoài số ấy, các sàn lại thống nhất cộng thêm một khoản chênh cho chính mình vào đó nữa trước khi đất tới tay nhà đầu tư thông thường. Chỉ cần điểm nhanh qua vài dự án đô thị mới phía Tây một dạo “sốt sình sịch” như: Nam An Khánh, Bắc An Khánh, Dương Nội, Glemximco Lê Trọng Tấn… giá gốc trung bình từ trên 20 triệu đồng/m2, khi dự án còn chưa đâu vào đâu mà giờ đây giá bán từ 50 - 80 triệu đồng/m2. Một lô đất 100m2 đã có tiền chênh lên vài tỷ đồng. Giống như một quả bóng được đưa cho nhiều người thổi, nó to dần và ai ghé miệng vào lúc nó… nổ thì ráng chịu.
 Nhiều đất dự án đang là bãi đất trống như thế này! |
Lời cao, rủi lớn
Đất dự án có những ưu điểm như vốn đầu tư vừa phải, khả năng tăng giá cao, hạ tầng tốt. Nhược điểm là tất cả mới chỉ được xem “bánh vẽ” chứ hiếm khi thấy đất, nếu có cũng còn rất hoang vu, rất khó tiên định được tương lai. Nhưng những điều đó không hề gì, nhà đầu tư đất dự án chỉ sợ nhất là dính phải dự án rùa đồng nghĩa với “chôn vốn”, hoặc dự án ảo, đồng nghĩa với bị lừa.
Chị Nguyễn Thị Hường, ở Cổ Nhuế mà tôi gặp tại một quán nước dưới chân một sàn bất động sản ở Trung Hòa - Nhân Chính và một số bạn bè chị này đang đầu tư tiền tỷ mua căn hộ Chelsea Park tại Khu đô thị mới Yên Hòa (quận Cầu Giấy) giờ phải kêu như cháy đồi, bởi dự án bị chậm tiến độ gần 3 năm so với hợp đồng cam kết. “Khổ nhất là mình lại trót quá tin vào dự án lớn, khởi công từ năm 2005, nên đã bán cả nhà, vay thêm ngân hàng đầu tư. Hiện thuê nhà ở tạm, mà dự án chậm tới nhiều năm như vậy. Tính ra thiệt đơn thiệt kép, như thế là coi như mất hàng đống tiền chứ ít đâu” - chị nhăn nhó bộc bạch.
Một dự án chung cư cao cấp ở đường Hoàng Đạo Thuý (quận Thanh Xuân), chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao nhà gần 4 năm cũng khiến nhiều người mua méo mặt. Người ở chẳng được ở, người đầu tư thì bị “trói vốn”, coi như được ngồi chơi xơi nước vài năm.
Thế nhưng chậm nghĩa là vẫn còn, chẳng sớm thì muộn cũng xong, còn may mắn chán so với những nhà đầu tư vớ phải đất ảo, coi như mất trắng. Nói tới đây, tôi lại rùng mình nhớ tới “Dự án lừa đảo” ở 106 Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy, Hà Nội, vụ việc mà đối tượng đã vẽ ra “Dự án nhà ở liền kề và công trình phúc lợi phục vụ cộng đồng” tại ngõ 106 Hoàng Quốc Việt và lừa đảo chiếm đoạt của gần 100 nạn nhân tới 200 tỷ đồng. Trước khi giám đốc lừa đảo bị bắt (tháng 1/20011), qua thông tin rao hấp dẫn trên mạng, tôi đã gặp gỡ một người đàn ông tên Việt, giới thiệu đang làm giám đốc một sàn bất động sản ở Khu đô thị Linh Đàm. Ông ta cho tôi xem sơ đồ dự án, đồng thời kèm một văn bản của Văn phòng UBND TP.Hà Nội gửi Sở Kế hoạch đầu tư (tất cả đều là bản photocopy). Những giấy tờ ấy về sau tôi mới biết không được phép huy động vốn, chỉ là văn bản chấp thuận và hướng dẫn chủ dự án làm các thủ tục theo pháp luật. Bữa đó tôi đã cẩn thận cầm cả tờ sơ đồ đến địa điểm “dự án” ở cuối ngõ 106 Hoàng Quốc Việt, vì còn chưa nắm chắc các thủ tục pháp lý của đất dự án, tôi chỉ có duy nhất một thắc mắc rằng: tại sao miếng đất nhỏ tí mà theo sơ đồ thì lại to sù đến như vậy. Nghi ngờ nhưng lại được vị giám đốc động viên: “Đất dự án nào chẳng thế, nó chưa thành hình thì nhìn ra làm sao được” nên tôi quyết định vẫn đặt cọc mua một lô 75m2 với giá 45 triệu đồng/m2, tính ra là quá rẻ với một vị trí dự án như vậy. Thế nhưng tôi thoát nạn trong đường tơ kẽ tóc khi cô nhân viên ngân hàng nói quyển sổ tiết kiệm phải 2 hôm sau mới đến hạn rút, tiếc tiền lãi nên tôi quyết định chờ. Và ngay hôm sau, người bạn thân làm ở sàn bất động sản đã cảnh báo dự án không đủ điều kiện, khiến tôi lập tức ngừng giao dịch.
Trong vụ việc này, những kẻ lừa đảo tinh vi ở chỗ chúng đã tung tiền mua cả vài nghìn mét đất ruộng giá rẻ, sau đó thuê vài chiếc máy xúc máy ủi quẳng vào cho có khí thế, rồi quây hàng rào tôn xung quanh như thể đang san ủi hạ tầng thật. Song song với đó, “bộ phận kinh doanh” cũng rất bài bản trong việc đưa ra nhiều giấy tờ có vẻ quy củ, tăng giá đất theo thời gian, định ra giá gốc, giá chênh y hệt các dự án khác khiến hàng trăm người “cắn câu”.
Tựu trung lại, kẻ lừa đảo vẫn chỉ đánh vào lòng tham, sự thiếu hiểu biết, thiếu thông tin và vội vã của những nhà đầu tư khi đất sốt. Tình trạng các dự án tiến hành rầm rộ một lúc khiến cho giới đầu tư đã quá quen với việc mua “đất vẽ, đất giấy”, coi việc mua đất mà không thấy đất là bình thường, dự án càng mập mờ thông tin lại càng mạnh tay đầu tư với suy nghĩ kiếm được những món lợi nhuận lớn vì “không phải ai cũng biết mà mua”. Đó chính là kẽ hở để kẻ xấu lợi dụng.
Nếu ai cũng có vốn lớn để mua đất thổ cư sổ đỏ thì đã chẳng còn chuyện để nói, vốn ít vẫn là đa số, người ta phải chọn cách đi tắt, đón đầu quy hoạch, dẫn tới không ít phen dở khóc, dở cười của nhà đầu tư với đất dịch vụ, đất vườn đồi…
Hoàng Dương