Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung cơ chế cải tạo, xây dựng lại chung cư

01-10-2026 08:22 | Thời sự

SKĐS - Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất quy định rõ thời hạn sử dụng chung cư, gắn với phương án xử lý khi hết thời hạn.

Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp (PL&TP) vừa tổ chức phiên họp thẩm tra sơ bộ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), với nhiều nội dung đáng chú ý về phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, quản lý nhà chung cư và sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Chỉ cho người nước ngoài sở hữu chung cư

Trình bày Tờ trình tóm tắt dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết việc sửa đổi nhằm tiếp tục thể chế hóa chủ trương của Đảng, Nhà nước về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; trong đó có quan điểm mới về ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê. Đồng thời, dự án Luật nhằm khắc phục những bất cập thực tiễn, bảo đảm đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh và đơn giản hóa thủ tục hành chính.

Dự thảo Luật kế thừa các quy định còn phù hợp, đồng thời luật hóa các chính sách thí điểm đã được kiểm chứng tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 và Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền phù hợp mô hình chính quyền địa phương 2 cấp; cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tháo gỡ các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn.

Đáng chú ý, dự thảo thể chế 4 nhóm nhà ở gồm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Dự thảo cũng bổ sung một chương mới về phát triển nhà ở cho thuê, quy định về đối tượng thuê...

Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, dự thảo quy định bỏ sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nước ngoài, chỉ cho phép sở hữu căn hộ chung cư. Đồng thời, quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư gắn với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật xây dựng và xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn, bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.

Dự thảo cũng quy định khu vực chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở trong dự án nhằm hạn chế tối đa phân lô bán nền; miễn tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở cho thuê được đầu tư không bằng vốn nhà nước và có một số ưu đãi nhằm thu hút khu vực tư nhân tham gia phát triển thị trường nhà ở cho thuê.

Hoàn thiện quy định về NƠXH, cơ chế kiểm soát giá bán

Thẩm tra sơ bộ, các thành viên Thường trực Ủy ban PL&TP cùng các đại biểu tán thành sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở. Các ý kiến đánh giá dự thảo cơ bản thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng, phù hợp với Hiến pháp và yêu cầu đẩy mạnh phân quyền, cải cách thủ tục hành chính.

Tuy nhiên, các đại biểu đề nghị tiếp tục rà soát để bảo đảm tính thống nhất của dự thảo với Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Đầu tư, Bộ luật Dân sự và các dự án luật dự kiến được Quốc hội xem xét tại Kỳ họp thứ 2.

Đặc biệt, cần làm rõ nguyên tắc áp dụng đối với những nội dung được luật hóa từ Nghị quyết số 201/2025/QH15; rà soát các quy định về quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, các giai đoạn của dự án để bảo đảm đồng bộ với pháp luật có liên quan.

Các đại biểu cũng đề nghị làm rõ nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê; rà soát đối tượng, điều kiện được thuê nhà ở và chính sách hỗ trợ dự án nhà ở cho thuê, bảo đảm phù hợp nguồn lực ngân sách.

Bên cạnh đó, cần tiếp tục hoàn thiện quy định về nhà ở xã hội, cơ chế kiểm soát giá bán, giá thuê mua; quản lý, sử dụng nhà chung cư; cải tạo, xây dựng lại chung cư; tài chính cho phát triển nhà ở và tháo gỡ những điểm nghẽn đã được chỉ ra trong thực tiễn.

Kết luận phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban PL&TP Phan Chí Hiếu đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các chủ trương về phát triển nhà ở; đồng thời rà soát kỹ dự thảo, đối chiếu với các luật có liên quan để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ.

Thường trực Ủy ban PL&TP tiếp tục nghiên cứu, tiếp thu các ý kiến tại phiên họp để hoàn thiện Báo cáo thẩm tra sơ bộ, kịp thời trình UBTVQH xem xét tại Phiên họp thứ 7 vào tháng 10/2026.