Tiến sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) khẳng định, GCNQSDĐ hay người dân còn gọi là sổ đỏ là loại giấy tờ pháp lý quan trọng, không chỉ bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất mà còn là công cụ quản lý đất đai hiệu quả của Nhà nước.
Nó là cơ sở để xác định quyền hợp pháp, thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, và xác định nghĩa vụ tài chính.
Luật Đất đai 2024 (Điều 4) đã mở rộng đáng kể đối tượng được cấp GCNQSDĐ. Ngoài các tổ chức và cá nhân trong nước, luật bổ sung thêm "cộng đồng dân cư" và "người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài". Điều này cho phép các cộng đồng như dòng họ, thôn, bản đang sử dụng ổn định đất chung (đình làng, miếu mạo, ruộng đất cộng đồng) được cấp GCNQSDĐ mang tên cộng đồng. Sự thay đổi này đảm bảo công bằng hơn cho các nhóm đối tượng đặc thù.
Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, quy trình cấp GCNQSDĐ được đơn giản hóa:
Nộp hồ sơ: Người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài) nộp 1 bộ hồ sơ (Mẫu 15) tại Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai. Cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra hồ sơ, cấp Giấy tiếp nhận và chuyển hồ sơ về Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Xử lý tại cấp xã: UBND cấp xã sẽ trích lục bản đồ địa chính, xác nhận hiện trạng sử dụng đất, tình trạng tranh chấp (Điều 137 Luật Đất đai 2024). Đặc biệt, với nhà ở, công trình xây dựng phải xin phép xây dựng mà không có giấy xác nhận đủ điều kiện tồn tại trước 1/7/2025 (Khoản 3 Điều 148, Khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2024), việc xác định điều kiện tồn tại do chủ sở hữu tự chịu trách nhiệm.
Công khai và kiểm tra: UBND cấp xã niêm yết công khai nội dung xác nhận trong 15 ngày tại trụ sở xã và khu dân cư, đồng thời xem xét các ý kiến phản ánh. Sau đó, kiểm tra điều kiện cấp GCNQSDĐ.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet
Thông báo và chuyển hồ sơ:
Nếu không đủ điều kiện, UBND xã ban hành Thông báo xác nhận kết quả đăng ký và chuyển về nơi nộp hồ sơ, đồng thời cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính.
Nếu đủ điều kiện, UBND xã gửi Phiếu chuyển thông tin đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính.
Theo Luật sư Cường, so với Luật Đất đai 2013, Luật 2024 có nhiều tiến bộ trong chính sách cấp GCN QSDĐ, cụ thể: Mở rộng đối tượng và linh hoạt trong cấp sổ: Luật 2024 bổ sung "cộng đồng dân cư" và "người gốc Việt Nam định cư nước ngoài" là chủ thể sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ.
Một hộ gia đình có thể được cấp một GCN chung cho nhiều thửa đất nông nghiệp liền kề cùng xã nếu có nhu cầu (Điều 135), thay vì trước đây buộc cấp riêng từng sổ cho mỗi thửa. Ngoài ra, Luật mới quy định rõ khi sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi tên tất cả thành viên trên sổ; nếu muốn, có thể chuyển đổi thành sổ mang tên đại diện hộ để thuận tiện giao dịch (Điều 135).
Cấp GCN cho đất chưa có giấy tờ hợp lệ: Luật Đất đai 2024 quy định cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định mà không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, với điều kiện không vi phạm và không thuộc diện giao đất sai thẩm quyền (Điều 138). Nội dung này được hướng dẫn cụ thể theo thời điểm sử dụng đất (trước 18/12/1980; 1980–1993; 1993–2014) và quy định hạn mức công nhận đất ở. Đây là điểm tiến bộ lớn, giúp nhiều trường hợp "đất ổn định lâu dài" được hợp thức hóa quyền sử dụng đất.
Cấp GCN cho đất vi phạm trước ngày 01/07/2014: Theo Điều 139 Luật Đất đai 2024 về giải quyết hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước 01/07/2014 quy định những trường hợp lấn, chiếm đất như lấn, chiếm hành lang công trình công cộng, lòng đường, vỉa hè; lấn, chiếm đất nông, lâm trường; lấn, chiếm đất sử dụng sai mục đích hoặc tự khai hoang đất nông nghiệp được xem xét cấp sổ đỏ trong một số trường hợp nhất định, nếu người sử dụng đất đáp ứng được các điều kiện cụ thể.
Rút ngắn thời gian, thủ tục: Tổng thời gian cấp sổ đỏ lần đầu đã được rút ngắn đáng kể từ 30 ngày xuống còn 20 ngày làm việc. Quy trình hành chính được tinh gọn: Thủ tục cấp sổ liên thông với đăng ký đất đai, nhiều bước được số hóa (thông báo thuế điện tử, in sổ tự động…).
Hơn thế, từ 1/7/2025, theo quy định của Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Chủ tịch UBND cấp xã được ủy quyền cấp GCNQSDĐ lần đầu cho nhiều trường hợp (như xác nhận thửa đất giao từ quyết định hay hợp đồng đã được thỏa thuận nhưng chưa cấp sổ), giúp người dân "địa phương hóa" thủ tục hơn.
