Các địa phương sẽ đồng loạt công bố bảng giá đất mới
Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) vừa có báo cáo gửi Bộ Tài chính trong phiên họp Ban chỉ đạo điều hành giá liên quan đến giá đất quý II/2025.
Theo đó, dự báo diễn biến giá đối với công tác quản lý, điều hành giá đất trong quý III và cả năm 2025, Bộ NN&MT cho rằng, việc bỏ khung giá đất cùng với những quy định về bảng giá đất đã giúp quản lý đất đai, phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở giá đất minh bạch và tiệm cận hơn với thị trường.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, một số địa phương chưa kịp thời cập nhật biến động giá đất phổ biến trên thị trường, khiến bảng giá đất không phản ánh đúng thực tế. Cùng với đó, tại một số địa phương có sự chênh lệch rất lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá. Tình trạng này có thể bị lợi dụng để trục lợi qua đấu giá đất, gây nhiễu loạn thị trường nếu không được kiểm soát chặt chẽ.
Giá nhà đất sẽ có nhiều biến động mạnh trong thời gian tới.
Việc bỏ khung giá đất cùng với những quy định về bảng giá đất đã giúp quản lý đất đai, phát triển thị trường địa ốc được mở ra trên cơ sở minh bạch, tiệm cận hơn với thị trường. Giá đất tăng sẽ có lợi cho ngân sách, tạo sự đồng thuận với người dân thuộc diện thu hồi đất.
Cục Quản lý đất đai cho biết thời gian tới, nhiều địa phương sẽ ban hành bảng giá đất mới, sẽ có sự biến động lớn về mức giá được điều chỉnh. Mỗi địa phương sẽ có biên độ điều chỉnh khác nhau nên thị trường bất động sản sẽ chịu nhiều tác động. Bảng giá đất được dùng để xác định giá bồi thường, giá tái định cư, tính thuế chuyển nhượng, phí và lệ phí liên quan đến đất đai.
Thực tế từ quý cuối năm ngoái đến nay, một số địa phương ban hành bảng giá đất điều chỉnh và cũng có sự gia tăng lớn so với mức áp dụng từ năm 2019. Ví dụ ở Hà Nội, theo bảng giá có hiệu lực từ 20/12/2024 đến 31/12/2025, giá đất ở cao nhất lên tới 695,3 triệu đồng một m2 với các thửa mặt đường tại loạt phố của quận Hoàn Kiếm. Mức này gấp gần 3,7 lần bảng giá cũ.
Còn đất ở mặt đường thuộc các tuyến phố của ba quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ tăng bình quân 225%. Tương tự, vị trí này ở 5 quận Long Biên, Hoàng Mai, Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm cũng được điều chỉnh cao hơn bình quân 210%. Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội, nhìn chung, giá đất ở theo bảng mới tăng bình quân 150 - 270%.
Với bảng giá vừa được UBND TP Đà Nẵng ban hành sẽ có hiệu lực từ 7/7, giá đất ở đô thị tăng mạnh nhất tại quận Ngũ Hành Sơn (172%), Cẩm Lệ (154%), các quận khác tăng 125-140%. Đất ở nông thôn Hòa Vang tăng 170%, còn các tuyến đường chưa đặt tên tăng 126-160%.
Tại TP HCM, giá đất tại bảng điều chỉnh áp dụng đến hết năm 2025 cũng tăng từ 4 đến 38 lần (chưa tính hệ số K), nhưng vẫn thấp hơn thị trường khoảng 25-50%. Tuy nhiên, nó cũng tồn tại một số bất cập. Mới đây, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường thành phố đã đề xuất tăng giá đất nông nghiệp lên bằng 65-70% giá đất ở, nhằm giảm gánh nặng tiền sử dụng đất cho người dân.
Bảng giá hiện hành đang ấn định giá đất nông nghiệp ở mức quá thấp, khiến tiền sử dụng khi chuyển mục đích tăng vọt. Cụ thể, giá đất nông nghiệp tại TP HCM dao động 400.000 đồng đến 810.000 đồng mỗi m2 (tùy khu vực và vị trí), trong khi đất ở thấp nhất là 2,3 triệu và cao nhất lên đến 687 triệu đồng mỗi m2. Với mức chênh lệch lớn (khoảng 5-25 lần), tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích có thể cao gấp 5-10 lần so với trước đây, tạo áp lực tài chính đáng kể, đặc biệt với người thu nhập thấp.
Giá nhà đất sắp tăng mạnh?
Nhiều chuyên gia dự đoán giá đất sẽ tăng mạnh từ năm 2026, đặc biệt là ở phân khúc đất nền, do một số yếu tố chính sách và thị trường tác động. Việc cập nhật bảng giá đất hàng năm thay vì 5 năm một lần từ 1/1/2026 có thể khiến chi phí làm sổ đỏ tăng cao, đặc biệt là ở những khu vực có giá đất thị trường cao.
Phát biểu tại hội thảo đóng góp ý kiến, kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định về giá đất do Bộ Nông nghiệp và Môi trường chủ trì vào đầu tháng 6-2025 tại Hà Nội, Thứ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Lê Minh Ngân nhấn mạnh: Luật Đất đai năm 2024; Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất đã bước đầu phát huy hiệu quả, góp phần ổn định thị trường, bảo đảm quyền lợi các bên. Tuy nhiên, việc triển khai còn không ít lúng túng. Bộ chủ quản sẽ sửa đổi, hoàn thiện việc xác định giá đất, từ phương pháp định giá đến cách thu thập dữ liệu.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, bảng giá đất mới áp dụng đồng loạt trong bối cảnh thị trường còn yếu, thiếu lực cầu là con dao hai lưỡi. Đây là công cụ phản ánh sát giá thị trường, giúp chống thất thu ngân sách nhưng cũng vô tình đẩy giá BĐS vượt ngoài khả năng chi trả của đa số người dân, làm tăng nguy cơ hình thành bong bóng giá nếu không được điều tiết kịp thời.
GS, TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ và dòng tiền hút vào phân khúc nhà ở cao cấp không chỉ gây hại cho thị trường BĐS mà còn với cả nền kinh tế. Nguồn vốn nằm "chết" ở những căn nhà cao cấp, trong khi khu vực sản xuất hàng hóa, tiêu dùng, cung cấp dịch vụ lại không có vốn để phát triển.
Do vậy, bảng giá đất tiệm cận giá thị trường là cần thiết, song phải được ban hành và áp dụng một cách có lộ trình, cân nhắc kỹ bối cảnh thị trường, nhất là khi nền kinh tế vẫn đang trong giai đoạn phục hồi sau đại dịch Covid-19 và nhiều lĩnh vực khác còn khó khăn. Việc định giá đất phải đi kèm với đánh giá tác động toàn diện tới người dân, doanh nghiệp và thị trường. Bảng giá đất mới, công cụ quản lý tài nguyên đất đai hiệu quả và minh bạch đang phát huy mặt tích cực nhưng cũng vô tình trở thành "bàn đạp" đẩy giá bất động sản tăng cao nếu không đi kèm giải pháp kiểm soát đồng bộ.
Cục Quản lý đất đai đề nghị các địa phương khẩn trương rà soát bảng giá đất đã ban hành theo Luật Đất đai năm 2013 để xem xét điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế và chuẩn bị điều kiện cần thiết cho xây dựng bảng giá mới có hiệu lực 1/1/2026.
Đơn vị này lưu ý trong quá trình điều chỉnh phải tập trung vào phân tích, đánh giá tác động, có lộ trình phù hợp, xác định khu vực, vị trí hợp lý đối với từng loại đất. Đồng thời, các tỉnh, thành phố cũng cần tổ chức lấy ý kiến các đơn vị, tổ chức, cá nhân liên quan để đảm bảo sự đồng thuận của cơ quan thẩm định và các đối tượng chịu tác động, hạn chế phản ứng bất bình trong xã hội.
Tại văn bản này, Bộ NN&MT cũng kiến nghị xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường. Để hạn chế tình trạng này, khi tổ chức đấu giá đất, các địa phương phải công khai quy hoạch, điều chỉnh bảng giá đất, công khai đối tượng bỏ cọc.
Bên cạnh đó, xử lý các trường hợp cố ý gây khó khăn, làm chậm tiến độ triển khai các dự án nhà ở; các trường hợp trốn thuế, kê khai không đúng với thực tế chuyển nhượng nhà đất, vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất, dự án nhà ở chậm tiến độ, gây lãng phí nguồn lực đất đai.
