ĐBQH nêu giải pháp gì để tránh huy động vốn trái phép, lừa tiền cọc khi mua bán bất động sản?

Số tiền đặt cọc không vượt quá 10%

ĐBQH Nguyễn Thị Việt Nga – Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương bày tỏ nhất trí với sự cần thiết về quy định đặt cọc và cho rằng, nếu không có quy định về đặt cọc, đặc biệt là số tiền đặt cọc tối đa và về thời điểm đặt cọc thì sẽ phát sinh nhiều rắc rối.

Đại biểu cho rằng, thực tế hiện nay được đặt cọc mua nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai đang rất lộn xộn vì chúng ta thiếu những quy định này, do đó dẫn đến việc chủ đầu tư dự án chiếm dụng vốn của người mua, có những dự án huy động tiền cọc 30%-50% tổng giá trị của công trình… Bà Nguyễn Thị Việt Nga nhận thấy, nhà ở là tài sản lớn đối với người dân, nếu không quy định rõ ràng về tiền đặt cọc thì người mua có khả năng sẽ mất một khoản tiền lớn.

Về thời điểm đặt cọc, bà Nga nhất trí với phương án 1 tại Báo cáo của Ủy ban Kinh tế. Theo đó, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng. Thời điểm cho phép thu tiền đặt cọc là khi dự án với thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định, chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Nữ đại biểu tỉnh Hải Dương cho rằng, với những ràng buộc pháp lý như vậy, vừa đảm bảo chắc chắn dự án sẽ được triển khai, không có trở ngại về pháp lý, tránh việc thu tiền cọc quá sớm khi dự án chưa đảm bảo các yêu cầu thủ tục, chưa được thẩm định, dẫn đến việc chủ đầu tư huy động vốn trái phép, lừa lấy tiền cọc của người mua hoặc mất cả năm thanh toán trả lại tiền cọc cho người mua…

Còn ĐBQH Đặng Bích Ngọc – Đoàn ĐBQH tỉnh Hòa Bình đề nghị quy định bên bán, bên mua cho thuê không được mua quá 90% giá trị hợp đồng kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, nhằm tăng trách nhiệm của bên bán trong quá trình hoàn thiện các thủ tục cho bên mua, đảm bảo quyền lợi của bên thế yếu.

ĐBQH Phạm Văn Hòa – Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp cho hay, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này cần bổ sung thêm quy định cụ thể về khoản tiền bảo lãnh (đặt cọc) đối với nhà ở hình thành trong tương lai để xử lý những trường hợp hủy hợp đồng khi mà bên mua và bên bán không thể tự thỏa thuận được với nhau.

Đề xuất nghiêm cấm hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường 

ĐBQH Trần Thị Hồng Thanh – Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình nhất trí với 7 nhóm hành vi bị nghiêm cấm như dự thảo luật. Bên cạnh đó, đại biểu đề nghị bổ sung hành vi bị nghiêm cấm: đó là thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản và quy định rõ dấu hiệu của việc thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện: Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; Phải hành nghề trong một sàn giao dịch bất động sản hoặc tổ chức môi giới. Để cơ quan quản lý Nhà nước quản lý tốt các đối tượng này, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu chế tài xử lý cá nhân hoạt động môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và không làm việc trong một tổ chức sàn kinh doanh bất động sản.

ĐBQH Dương Khắc Mai – Đoàn ĐBQH tỉnh Đắk Nông góp ý về mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản. Theo đại biểu, khoản 8, Điều 3 của dự thảo luật quy định, hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân để mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định của luật này.

Bên cạnh đó, mục 1 Chương 6 của dự thảo luật cũng có quy định về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, áp dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản. Đại biểu cho biết, theo quy định tại khoản 2, Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015, cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.

Cùng với đó, Điều 385 của Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Từ những quy định trên, đại biểu cho rằng, các nguyên tắc về tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận trong dân sự, cụ thể là hợp đồng, được pháp luật tôn trọng, đảm bảo, chỉ cần không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội. Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra cân nhắc bỏ quy định về mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản trong toàn bộ dự thảo luật để tạo sự thuận lợi, tôn trọng sự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch. Nếu cần thiết thì chỉ quy định loại hợp đồng cho các bên có thể áp dụng.

Bỏ quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn

SKĐS - Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (Sửa đổi) được chỉnh sửa theo hướng bỏ quy định về các giao dịch BĐS thông qua sàn nhằm tạo thuận lợi cho chủ đầu tư và khách hàng được tự do lựa chọn phương thức giao dịch.