ĐBQH đề nghị chặn việc "núp bóng đặt cọc" để huy động vốn bất động sản

Ngăn lách luật huy động vốn dưới hình thức đặt cọc

Theo thảo luận ở Tổ về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sáng 22/10, Đại biểu Bùi Xuân Hải, Đoàn ĐBQH TP Hải Phòng phản ánh, thực tế có doanh nghiệp bất động sản sử dụng công ty con, công ty liên kết hoặc doanh nghiệp có liên quan để ký các văn bản thỏa thuận với khách hàng, thu tiền trước khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Đáng chú ý, các khoản tiền được gọi là đặt cọc nhưng thu theo tiến độ dự án, thậm chí có trường hợp lên tới 100% giá trị bất động sản hình thành trong tương lai. Theo đại biểu, đây thực chất là hình thức lách luật, bởi văn bản mang tên thỏa thuận đặt cọc nhưng bản chất lại là giao dịch mua bán bất động sản.

Sau khi huy động tiền của khách hàng, một số dự án không được triển khai, khiến người mua phải khởi kiện tại tòa án hoặc trọng tài để bảo vệ quyền lợi. Việc xác định hiệu lực pháp lý của các giao dịch này cũng gây khó khăn cho cơ quan giải quyết tranh chấp.

Vì vậy, ông Hải đề nghị sửa đổi khoản 4 Điều 18 theo hướng nghiêm cấm chủ đầu tư, trực tiếp hoặc thông qua doanh nghiệp khác, ký văn bản thỏa thuận, hợp đồng dưới bất kỳ hình thức nào nếu bản chất là nhận tiền đặt cọc khi bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch. Đồng thời, cần quy định rõ hậu quả pháp lý, xác định các văn bản, thỏa thuận vi phạm là vô hiệu.

Cùng quan điểm, đại biểu Trần Lan Phương, Đoàn ĐBQH tỉnh Lạng Sơn cho biết, khoản 5 Điều 18 dự thảo Luật giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh.

Tuy nhiên, đại biểu đề nghị làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và đơn vị phân phối đối với các khoản thu dưới hình thức giữ chỗ, phí ưu tiên hoặc thỏa thuận khác nhưng thực chất là huy động vốn trái quy định. Việc xác định trách nhiệm cần căn cứ vào hành vi thực tế, tránh tình trạng thay đổi tên gọi khoản thu để né tránh pháp luật.

Gỡ vướng điều kiện chuyển nhượng dự án

Góp ý về điều kiện chuyển nhượng dự án tại khoản 4 Điều 30, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, Đoàn ĐBQH TP Hải Phòng cho rằng, dự thảo Luật tiếp tục yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng dự án. 

Tuy nhiên, quy định này chưa giải quyết được trường hợp chủ đầu tư mất hoặc suy giảm nghiêm trọng năng lực tài chính, trong khi nhà đầu tư khác đủ năng lực, sẵn sàng tiếp nhận và tiếp tục triển khai dự án.

Theo đại biểu, khi dự án đình trệ, đất đai không được khai thác, vốn tín dụng bị mắc kẹt, nghĩa vụ với khách hàng kéo dài, việc yêu cầu chủ đầu tư cũ hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng có thể tạo ra nghịch lý.

"Chính vì không có khả năng tài chính nên cần chuyển nhượng, nhưng muốn chuyển nhượng lại phải chứng minh mình có đủ khả năng tài chính để hoàn thành nghĩa vụ trước", đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nêu vấn đề.

Từ thực tế này, đại biểu đề nghị cần lựa chọn phương án xử lý cụ thể ngay trong Luật, theo hướng cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành, đi kèm các điều kiện chặt chẽ. Quy định cần vừa tạo điều kiện để dự án đình trệ được tiếp tục triển khai, vừa bảo đảm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.

Sửa Luật Nhà ở: Cần hạn chế tối đa 'phân lô bán nền' ở đô thị

SKĐS - Thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Ủy ban PL&TP đề nghị hạn chế tối đa phân lô bán nền tại khu vực đô thị.