Đầu tư trái phiếu doanh nghiệp bất động sản “trái ngọt” hay “khế chua”?

Nở rộ mời chào trái phiếu, cổ phần bất động sản

Do ở nhà giãn cách thời gian dài, anh Đỗ Quang C. (45 tuổi, ở quận Nghĩa Đô, Hà Nội) thường xuyên lên mạng và cho biết anh liên tục được mời chào mua Trái phiếu của một công ty bất động sản.

"Những quảng cáo trên Facebook và sau đó là nhiều trang thông tin khác vô cùng bắt mắt với con số lợi nhuận tô vàng to đẹp rất dễ khiến người ta không thể bỏ qua" – anh C. cho biết lý do mình kích vào quảng cáo.

Ngay lập tức, anh được nhân viên tư vấn nhắn tin trao đổi. Qua tin nhắn Facebook, nhân viên đại diện công ty này giới thiệu đây là sản phẩm Trái phiếu của một công ty con thuộc Tập đoàn có tiếng trong lĩnh vực bất động sản. Công ty này  kết hợp với một công ty chứng khoán (đơn vị tư vấn phát hàng trái phiếu) và ngân hàng SHB (đơn vị quản lý tài sản đảm bảo) để phân phối sản phẩm trái phiếu với kỳ hạn đa dạng với lãi suất tương ứng: Kỳ hạn 3 tháng lãi nét 7,5%; Kỳ hạn 6 tháng lãi nét 9%; Kỳ hạn 12 tháng lãi nét 11,4%. Tiền lãi trên đã được trừ đi thuế thu nhập cá nhân.

Anh C. phân tích đây là một tập đoàn bất động sản khá nổi tiếng, tiền cũng khá nhiều nhưng khó hiểu là lại đi phát hành trái phiếu để huy động vốn. Hoá ra lý do không đơn giản như vậy.

Tìm hiểu sâu hơn, anh C. được nhân viên bán trái phiếu cho biết, công ty phát hành chỉ là công ty con của Tập đoàn nói trên. Đây là công ty Ngôi sao Việt, phát hành trái phiếu để huy động vốn trị giá 800 tỷ đồng nhằm triển khai xây dựng dự án mới. Vì việc mua trái phiếu với nhà đầu tư nghiệp dư không đơn giản, nên để thuận lợi cho Nhà đầu tư thì Tập đoàn này phân phối lại với giá trị Hợp đồng tối thiểu 100 triệu, kì hạn linh hoạt 3,6,9,12 tháng.

Vốn là nhà đầu tư cũng nhiều năm, anh C. liên tục đặt ra những câu hỏi về phía nhân viên bán trái phiếu. Theo kế hoạch sau khi phát hành trái phiếu, Công ty Ngôi sao Việt sẽ mua lại 51% cổ phần (hơn 3 triệu cổ phần) của CP đầu tư phát triển và thương mại Việt Tiến. Thông qua đó, Ngôi sao Việt sẽ thực hiện Dự án Đầu tư Xây dựng công trình công cộng, dịch vụ thương mại và nhà ở tại lô đất C4.HH-1, C4.CCKO thuộc Khu đô thị mới Việt Hưng, quận Long Biên, Hà Nội.

Anh C. phân tích: "Đáng chú ý là trong bản giới thiệu, thì đơn vị bảo lãnh thanh toán lại là Công ty Việt Tiến chứ không phải công ty phát hành Ngôi sao Việt kia, cũng không thấy nói tới trách nhiệm bảo đảm của tập đoàn mẹ nói trên. Đồng thời, ngân hàng được đưa ra chỉ là gắn mác thêm cho người mua yên tâm, chứ thực chất ngân hàng không hề trả tiền thay nếu vốn đầu tư bị thất thoát".

Anh C. cho biết để đảm bảo an toàn vốn, anh đã không tham gia đầu tư dự án trái phiếu này, bởi rủi ro bất động sản mất giá trong thời điểm dịch bệnh rất cao. Tuy nhiên anh cho biết, rất nhiều bạn bè, người thân của anh vẫn tham gia mua bởi một phần không hiểu thế nào là khái niệm bảo lãnh thanh toán lẫn ngân hàng quản lý, một phần khác thì cảm thấy ổn bởi trái phiếu đầu tư vào "bất động sản" và lãi suất 12%/năm cao gần gấp đôi gửi tiết kiệm.

Rủi ro là khá cao

Nhu cầu huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp bất động sản (BĐS) là rất lớn khi kênh tín dụng bị siết chặt do tình hình dịch bệnh. Theo dữ liệu công bố mới nhất của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, 7 tháng đầu năm 2021, có 376 đợt phát hành trái phiếu DN trong nước với tổng giá trị phát hành đạt 235.094 tỉ đồng, tăng gần 31% so với cùng kỳ.

Trong đó, theo Báo cáo thị trường trái phiếu DN của Công ty Chứng khoán SSI, các DN BĐS vẫn dẫn đầu về phát hành trái phiếu DN với 92.300 tỉ đồng.

Trong bối cảnh lãi suất huy động của ngân hàng hiện ở mặt bằng thấp thì kênh đầu tư trái phiếu với lãi suất 8%-10%/năm vẫn có sức hút khá lớn đối với nhà đầu tư cá nhân và tổ chức.

Tuy nhiên, TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, nhận định thị trường trái phiếu DN ở Việt Nam thời gian qua phát triển nhanh nhưng không ổn định. Phân tích cụ thể của TS Cấn Văn Lực cho thấy, loại trừ các trái phiếu ngân hàng và định chế tài chính, hầu hết trái phiếu của DN phát hành đều không có tài sản bảo đảm. Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2021, có tới 28% lượng trái phiếu DN được phát hành nhưng không có tài sản bảo đảm.

Số liệu báo cáo của Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam thì trong lĩnh vực bất động sản - xây dựng, 26% trái phiếu phát hành không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng cổ phần, cổ phiếu.

Ngoài ra, nhiều chuyên gia kinh tế cho biết, các nhà đầu tư cá nhân mua trái phiếu DN không biết là tiền huy động từ các đợt phát hành có được sử dụng đúng mục đích hay không và họ rất ít khả năng để phân tích các chỉ tiêu tài chính, qua đó nắm bắt được khả năng trả nợ của nhà phát hành.

Đặc biệt các chuyên gia lưu ý, cụm từ hay bị các DN phát hành cố tình "nhầm lẫn" đó là "ngân hàng bảo lãnh thanh toán" khác với "ngân hàng quản lý tài sản hoặc phát hành". 

Ngân hàng bảo lãnh thường là các trái phiếu mà ngân hàng "nắm đằng chuôi" và lãi suất sẽ khá thấp. Còn hiện nay, nhiều ngân hàng cũng đứng ra với chức danh tư vấn, để bán trái phiếu thì chỉ được coi như vai trò của người môi giới ăn hoa hồng, họ không có trách nhiệm bồi thường khi DN phát hành làm ăn thua lỗ, thậm chí phá sản và trái phiếu chỉ là tờ giấy lộn.

Thực chất, trái phiếu DN là một khoản vay của DN, có thể được bảo lãnh phát hành bởi ngân hàng thương mại hoặc dựa vào uy tín của chính DN đó hoặc tài sản bảo đảm là cổ phiếu của chính DN phát hành… Tuy nhiên, trong bối cảnh dịch COVID-19 tác động khiến hoạt động sản xuất, kinh doanh của DN, kể cả bất động sản cũng đều gặp nhiều khó khăn sẽ là rủi ro với các nhà đầu tư mua trái phiếu của những DN này. 

Vụ Tài chính ngân hàng - Bộ Tài chính cũng khuyến cáo, nhà đầu tư cá nhân nên thận trọng với việc chào mời và cam kết của các tổ chức phân phối trái phiếu.

Về lâu dài, để thị trường trái phiếu phát triển lành mạnh, minh bạch và trở thành kênh huy động vốn cho các DN, các chuyên gia cho rằng cơ quan quản lý cần đưa ra những giải pháp đồng bộ để thúc đẩy thị trường phát triển tốt; minh bạch hóa thông tin; chuẩn mực kế toán; kiểm toán; phát triển thị trường thứ cấp và gắn với kiểm soát rủi ro.

Mời độc giả xem video đang được quan tâm: