Đại biểu Quốc hội đề xuất siết huy động vốn từ người mua nhà

22-08-2026 10:21 | Thời sự

SKĐS - ĐBQH đề nghị siết huy động vốn, kiểm soát dòng tiền, ngăn chủ đầu tư lách luật, bảo vệ người mua bất động sản.

Sáng 22/8, Quốc hội thảo luận tại hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Nhiều đại biểu đề nghị siết chặt việc huy động và sử dụng tiền của khách hàng, bảo đảm dòng vốn được sử dụng đúng mục đích, đồng thời ngăn tình trạng chủ đầu tư "lách luật" bằng cách đổi tên các khoản thu.

Tiền huy động từ dự án nào phải gắn với dự án đó

Góp ý về tiền của người mua bất động sản hình thành trong tương lai, đại biểu Phạm Trọng Nhân (đoàn TP Hồ Chí Minh) bày tỏ đồng tình với yêu cầu kiểm soát các khoản thu theo bản chất giao dịch, không phụ thuộc tên gọi như đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hay hình thức khác.

Theo đại biểu, việc huy động tiền trước thời điểm pháp luật cho phép chỉ là một phần vấn đề. Điều cần được xử lý sâu hơn là dòng tiền được huy động hợp pháp sau khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh.

Đại biểu dẫn chứng, khi doanh nghiệp bất động sản vay 1.000 tỷ đồng, ngân hàng phải thẩm định dự án, năng lực chủ đầu tư, phương án sử dụng vốn, tài sản bảo đảm, đồng thời kiểm soát việc giải ngân, mục đích sử dụng vốn và tiến độ dự án. Trong khi đó, 1.000 người dân, mỗi người nộp 1 tỷ đồng để mua nhà hình thành trong tương lai cũng tạo thành nguồn vốn 1.000 tỷ đồng cho dự án nhưng người mua gần như không có công cụ kiểm soát tương tự.

"Điều đáng nói là 1.000 người mua không có các công cụ kiểm soát như ngân hàng, họ khó biết tiền mình nộp vào dự án rồi có thực sự sử dụng để hình thành chính tài sản mình mua hay không", ông Nhân nói.

Dự thảo đã quy định việc sử dụng tiền đúng mục đích và thiết kế tài khoản bảo đảm với 5% giá trị hợp đồng còn lại trong thời gian chờ cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, theo đại biểu, quy định này "cần nhưng chưa đủ", mà cần nghiên cứu cơ chế quản lý tiền của người mua theo từng dự án.

Ông cho rằng, cơ chế này không đồng nghĩa với phong tỏa dòng tiền của doanh nghiệp mà vẫn cho phép sử dụng nguồn vốn hợp pháp để thực hiện dự án. Tuy nhiên, dòng tiền phải có khả năng nhận diện, đối soát và kiểm soát việc sử dụng phù hợp với tiến độ của chính dự án đã huy động vốn.

"Kinh nghiệm từ Singapore cho thấy có thể vừa sử dụng tiền người mua để phát triển dự án, vừa quản lý theo tài khoản dự án với nguyên tắc: tiền huy động từ dự án nào phải gắn với việc thực hiện chính dự án đó", đại biểu Phạm Trọng Nhân nêu.

Siết chặt các hình thức đặt cọc, giữ chỗ

Về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và mức trần tiền đặt cọc tại Điều 18 và Điều 19, đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi (đoàn Vĩnh Long) đánh giá quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là đúng đắn và cần thiết.

Theo đại biểu, thời gian qua, nhiều chủ đầu tư đã tìm cách lách luật thông qua các hình thức như thỏa thuận đặt cọc, hợp đồng góp vốn, đăng ký giữ chỗ để thu của người dân từ 30% đến 80% giá trị căn hộ, ngay cả khi dự án chưa giải phóng mặt bằng hoặc mới chỉ là bãi đất trống. Hệ quả là hàng nghìn người có nguy cơ mất tiền khi chủ đầu tư bỏ trốn hoặc dự án đình trệ.

Để bảo vệ quyền lợi người mua, thuê mua, bà Yến Nhi đề nghị bổ sung quy định tiền đặt cọc 5% phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chỉ được sử dụng khoản tiền này đúng mục đích chuẩn bị đầu tư xây dựng dự án.

Đại biểu Dương Khắc Mai (đoàn Lâm Đồng) cũng cho rằng kiểm soát huy động vốn và bảo vệ quyền lợi người mua bất động sản hình thành trong tương lai là vấn đề cần đặc biệt quan tâm. Người mua thường phải ứng trước một phần đáng kể giá trị bất động sản, trong khi khả năng kiểm soát dòng tiền, tiến độ dự án và năng lực thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư còn hạn chế.

Do đó, việc sửa đổi các quy định từ Điều 18 đến Điều 21 cần vừa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, vừa không làm suy giảm cơ chế bảo vệ người mua. Đại biểu đề nghị tiếp tục quy định chặt chẽ đối với đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng và các khoản thu có bản chất tương tự, bảo đảm các hình thức này không trở thành phương thức huy động vốn khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Cùng quan điểm, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn TP Hải Phòng) đề nghị thống nhất chuẩn bảo vệ tối thiểu đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, đồng thời kiểm soát dòng tiền ngay từ trước khi dự án đủ điều kiện mở bán.

Theo bà Nga, pháp luật phải quản lý theo bản chất giao dịch, không theo tên gọi hợp đồng. Trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư không được trực tiếp hoặc thông qua tổ chức, cá nhân khác nhận tiền nhằm giữ chỗ, xác lập quyền ưu tiên hoặc bảo đảm việc ký hợp đồng mua bán.

"Nếu không quy định như vậy thì chúng ta có thể đóng được cánh cửa 'đặt cọc', nhưng chỉ cần đổi tên văn bản là một cánh cửa huy động vốn khác lại được mở ra", đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhấn mạnh.