Trong thực tế, nhiều giao dịch mua bán nhà, đất được các bên thực hiện bằng hình thức chuyển khoản tiền đặt cọc. Tuy nhiên, không ít trường hợp người chuyển tiền quên hoặc không ghi rõ nội dung "đặt cọc". Việc này có thể dẫn đến phát sinh tranh chấp khi một bên phủ nhận bản chất của khoản tiền. Vậy trong trường hợp này, giao dịch đặt cọc có còn hiệu lực?
Pháp luật hiện hành không quy định bắt buộc về phương thức đặt cọc mà để các bên tự thỏa thuận. Ảnh minh họa.
Trao đổi với phóng viên Báo Sức khỏe và Đời sống, Thạc sĩ, Luật sư Hoàng Thị Hương Giang (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Theo luật sư Giang, pháp luật hiện hành không quy định bắt buộc về phương thức đặt cọc mà để các bên tự thỏa thuận. Vì vậy, việc đặt cọc bằng chuyển khoản hay bằng tiền mặt đều có giá trị pháp lý như nhau nếu đáp ứng các điều kiện của pháp luật.
"Việc chuyển khoản nhưng không ghi nội dung "đặt cọc" không mặc nhiên làm mất hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc. Trường hợp các bên đều thừa nhận khoản tiền được chuyển nhằm mục đích đặt cọc thì giao dịch vẫn có giá trị pháp lý và không bị ảnh hưởng chỉ vì thiếu nội dung ghi chú khi chuyển khoản", luật sư Giang phân tích.
Tuy nhiên, nếu phát sinh tranh chấp và một bên phủ nhận đây là tiền đặt cọc, cho rằng đó là tiền vay, tiền trả nợ hoặc tiền cho tặng thì Tòa án sẽ căn cứ vào toàn bộ tài liệu, chứng cứ do các đương sự cung cấp để xác định bản chất của khoản tiền.
Theo luật sư Giang, ngoài thỏa thuận đặt cọc giữa các bên về phương thức, nội dung đặt cọc, Tòa án còn xem xét các tài liệu, chứng cứ khác như tin nhắn trao đổi, email, ghi âm, lời khai của người làm chứng (nếu có)... Theo nguyên tắc của pháp luật tố tụng dân sự, bên nào đưa ra yêu cầu thì có nghĩa vụ chứng minh và cung cấp tài liệu, chứng cứ để bảo vệ yêu cầu của mình.
Thạc sĩ, Luật sư Hoàng Thị Hương Giang (Đoàn Luật sư TP Hà Nội). Ảnh: NVCC.
Luật sư Giang cũng nhấn mạnh, sao kê ngân hàng chỉ là một trong các nguồn chứng cứ. Những tài liệu điện tử như tin nhắn, email, ghi âm hay lời khai của người làm chứng đều có thể được Tòa án đánh giá về tính hợp pháp, tính khách quan và tính liên quan để làm căn cứ giải quyết vụ việc.
Để hạn chế rủi ro trong các giao dịch đặt cọc mua bán nhà, đất, đặc biệt là những giao dịch có giá trị lớn, luật sư Giang khuyến cáo người dân khi chuyển khoản nên ghi rõ nội dung chuyển tiền là "tiền đặt cọc mua nhà", "đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất"... Đồng thời, người mua nên lưu lại chứng từ giao dịch, chụp màn hình chuyển khoản và đề nghị bên nhận xác nhận đã nhận đủ số tiền đúng mục đích đặt cọc. Đây sẽ là những chứng cứ quan trọng nếu sau này phát sinh tranh chấp.
