Luật sư Nguyễn Văn Nam - Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết, theo quy định tại Khoản 1, Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất chỉ được phép thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện luật định.
Cụ thể, thửa đất phải đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc các loại giấy chứng nhận khác có giá trị tương đương), không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, còn trong thời hạn sử dụng đất và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Ảnh minh hoạ.
Một số trường hợp ngoại lệ được phép chuyển nhượng mà chưa cần có giấy chứng nhận bao gồm: thừa kế quyền sử dụng đất; chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa; tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư; và các trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124, điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024.
Trường hợp người sử dụng đất chuyển nhượng khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hành vi này được xem là vi phạm pháp luật và sẽ bị xử lý theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP của Chính phủ.
Cụ thể, điểm c khoản 3 Điều 17 của Nghị định này quy định, hành vi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện theo luật sẽ bị phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng.
Ngoài xử phạt hành chính, người vi phạm còn phải khắc phục hậu quả, bao gồm:
Buộc bên nhận chuyển nhượng trả lại đất cho bên chuyển nhượng (trừ các trường hợp đặc biệt); Buộc đăng ký đất đai nếu thửa đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Buộc đăng ký đất đai trong trường hợp không thể trả lại đất do bên chuyển nhượng đã chết, giải thể, phá sản hoặc không xác định được nơi cư trú, được UBND cấp xã xác nhận.
