Ở góc độ pháp lý, Luật sư Hạ Thị Thu Thảo, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho rằng, cần phân biệt rõ thời hạn sử dụng công trình với thời hạn sở hữu căn hộ để tránh hiểu sai về quyền tài sản của người mua.
Khu chung cư tại TP Hồ Chí Minh.
Theo quy định tại Điều 58 Luật Nhà ở năm 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế của công trình theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế phải được ghi trong văn bản thẩm định theo quy định pháp luật.
Ngoài ra, pháp luật không có quy định cứ đến đúng thời điểm hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế thì căn hộ của người dân mặc nhiên mất giá trị hoặc quyền sở hữu đương nhiên chấm dứt.
Đáng chú ý, tại khoản 3 Điều 58 Luật Nhà ở năm 2023 có quy định rằng, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn nhưng có dấu hiệu xuống cấp, hư hỏng, có nguy cơ mất an toàn thì phải thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để xác định tình trạng thực tế và phương án xử lý.
Luật sư Thảo giải thích: “Niên hạn trước hết là căn cứ để đánh giá vòng đời và mức độ an toàn của công trình, không đồng nhất với thời hạn tồn tại của quyền tài sản. Một tòa nhà được xác định thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế là 50 năm không có nghĩa sau 50 năm toàn bộ căn hộ đồng loạt hết hạn. Sau thời điểm này, cơ quan có thẩm quyền phải xem xét chất lượng thực tế để quyết định việc tiếp tục sử dụng, sửa chữa, cải tạo hay phá dỡ".
Theo quy định tại Điều 59 Luật Nhà ở năm 2023, nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ trong nhiều tình huống khác nhau, trong đó có trường hợp đã hết thời hạn sử dụng nhưng phải phá dỡ; đồng thời cũng có trường hợp chưa hết thời hạn nhưng công trình đã bị hư hỏng, xuống cấp hoặc không còn bảo đảm an toàn và buộc phải phá dỡ.
Do đó, cần phân biệt ba vấn đề: Hết thời hạn sử dụng không đồng nghĩa công trình đương nhiên phải phá dỡ; hết thời hạn sử dụng cũng không đồng nghĩa quyền sở hữu căn hộ đương nhiên chấm dứt; việc phá dỡ không có nghĩa người dân đương nhiên mất toàn bộ quyền, lợi ích của tài sản.
Vì vậy, người dân cũng không nên hiểu rằng, cứ hết niên hạn thì chủ sở hữu chắc chắn được nhận một căn hộ mới có diện tích, vị trí và giá trị hoàn toàn tương đương căn hộ cũ. Quyền lợi cụ thể còn phụ thuộc tình trạng công trình, quy hoạch, phương án cải tạo, xây dựng lại, bồi thường, tái định cư, chủ đầu tư, nguồn vốn và các nghĩa vụ tài chính liên quan.
Theo Luật sư Hạ Thị Thu Thảo, khi quyết định mua căn hộ, người mua không nên chỉ quan tâm dự án có thời hạn sử dụng 50 năm hay 70 năm. Quan trọng hơn là phải tìm hiểu thời hạn sử dụng công trình được xác định trên cơ sở nào; quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất gắn với căn hộ được xác lập ra sao; cơ chế kiểm định, di dời, phá dỡ khi công trình xuống cấp; phương án bồi thường, tái định cư và xây dựng lại nếu phải phá dỡ.
Bên cạnh đó, người mua cần đọc kỹ hợp đồng mua bán, Giấy chứng nhận và các hồ sơ pháp lý của dự án để xác định quyền, nghĩa vụ trong trường hợp công trình phải cải tạo hoặc xây dựng lại.
“Vấn đề vì thế không nằm ở câu chuyện "chung cư hết niên hạn thì mất nhà", mà nằm ở việc pháp luật bảo đảm quyền tài sản của người dân như thế nào khi công trình không còn an toàn. Một chính sách hợp lý phải đồng thời bảo đảm hai yêu cầu: Bảo vệ an toàn tính mạng, sức khỏe của cư dân và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu”, bà Thảo cho biết thêm.