Tranh chấp tại nơi đây cũng chỉ xoay quanh việc chủ đầu tư chiếm dụng và không bàn giao quỹ bảo trì. Việc siết chặt giám sát và gia tăng chế tài của cơ quan quản lý với các hành vi vi phạm của chủ đầu tư và đơn vị quản lý tại các dự án chung cư có tranh chấp là điều cần thiết trong bối cảnh hiện tại.
Theo thống kê của Sở Xây dựng, trên địa bàn Hà Nội hiện có 688 cụm, tòa nhà chung cư thương mại đã đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, mới có 418 tòa nhà thành lập được ban quản trị. Và cũng chỉ có 184 chung cư đã được bàn giao quỹ bảo trì phần sở hữu chung cho ban quản trị; trong đó 11 chung cư mới bàn giao một phần quỹ bảo trì. Hiện có 82 chung cư đang có tranh chấp, khiếu nại. Thực trạng nhiều chủ đầu tư vi phạm quy định hiện hành về vấn đề trên vẫn đang diễn ra khá phổ biến. Và mặc dù đã có quy định, song cho đến nay, chưa có một chủ đầu tư nào bị áp dụng biện pháp cưỡng chế.
Phí bảo trì là một khoản phí cực kỳ quan trọng, không chỉ là khoản tiền phải đóng góp theo quy định của luật mà việc thu phí bảo trì để sử dụng và chi tiêu sao cho hiệu quả của chủ đầu tư là rất quan trọng vì nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị của một dự án chung cư sau khi đi vào vận hành. Luật Nhà ở 2014 quy định người mua căn hộ chung cư phải nộp kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua nhà (trước thuế VAT) tại thời điểm nhận bàn giao nhà. Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị nhà chung cư để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật. Nếu không có phí bảo trì, hỏng hóc, sự cố xảy ra cũng không thể nào có tiền để làm, nhưng có rồi bàn giao ra sao cho ban quản trị và họ sử dụng ra sao lại là vấn đề rất lớn. Trong các tranh chấp hiện nay, tranh chấp về phí bảo trì là một trong những tranh chấp nhức nhối nhất. Lý do nằm ở việc quỹ bảo trì ở các chung cư rất lớn, có chung cư lên tới cả trăm tỷ đồng. Có không ít chủ đầu tư cố tình chây ỳ, chậm chuyển trả quỹ bảo trì nhằm tận dụng dòng vốn vào mục đích khác. Đây cũng là nguyên nhân gây bùng phát tranh chấp, khiếu nại kéo dài xảy ra tại hàng chục chung cư trên địa bàn Hà Nội hiện nay. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp, chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì vì không đặt niềm tin vào ban quản trị. Bởi thực tế, các mô hình ban quản trị hiện nay hoạt động chưa thực sự hiệu quả, thậm chí có nhiều người đấu tranh vào ban quản trị vì mục đích không chính đáng. Phần này có thể không nhiều, nhưng cũng có và cần phải cân nhắc tới.
Dẫu vậy, việc lên án chậm bàn giao quỹ bảo trì hiện nay là điều cần thiết và cần có sự nhập cuộc mạnh mẽ hơn của các cơ quan quản lý. Phải thừa nhận một thực tế hiện nay, dù đã có quy định cụ thể, nhưng việc bàn giao quỹ bảo trì vẫn chưa đảm bảo yêu cầu giám sát một cách chặt chẽ cũng như chế tài đủ mạnh cho các bên vi phạm khi có tranh chấp xảy ra. So với lợi ích từ việc nắm giữ phí bảo trì thì việc xử phạt chỉ vài chục triệu, thậm chí cả trăm triệu đồng cũng không thể so sánh được nên các chủ đầu tư mới có cớ để nắm giữ khoản phí bảo trì này và viện các lý do với người dân hoặc cơ quan quản lý.
Vì thế, muốn ngăn chặn tranh chấp liên quan đến phí bảo trì, ngoài việc nâng cao vai trò giám sát của cơ quan quản lý, nâng cao các mức xử phạt vi phạm chậm bàn giao thì phải giải quyết căn cơ cách thức để bàn giao quỹ bảo trì sao cho an toàn và hợp lý nhất cho cư dân và ban quản trị. Trong đó, muốn quản lý tốt quỹ bảo trì, cần lập ra 2 tài khoản khi nhận nhà. Tài khoản trả tiền cho chủ đầu tư và tài khoản thuộc quản lý của chủ đầu tư nhưng tài khoản đó sẽ được phong tỏa, ngân hàng quản lý số tiền đấy, khi nào thành lập ban quản trị thì sẽ bàn giao số tiền đó cho ban quản trị.
Theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở: Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn, ban quản trị có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư, yêu cầu chủ đầu tư bàn giao.
Sau thời hạn 7 ngày kể từ khi UBND cấp tỉnh, thành phố có quyết định yêu cầu bàn giao quỹ bảo trì mà chủ đầu tư vẫn không chấp hành thì sẽ cưỡng chế qua tài khoản của chủ đầu tư. Sau 3 ngày, tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản sẽ cưỡng chế, chuyển tiền của chủ đầu tư cho ban quản trị chung cư. Nếu phương án cưỡng chế qua tài khoản không thành, UBND tỉnh, thành phố sẽ cưỡng chế qua tài sản.
Mong rằng cùng với sự quyết liệt vào cuộc giải quyết các tranh chấp, việc bàn giao và sử dụng quỹ bảo trì tại các chung cư sẽ được minh bạch, trả lại quyền lợi chính đáng cho người mua nhà.
