Nhiều dự án “tung chiêu” lách luật
Trên trang web của Sở Xây dựng TPHCM, dự án Masteri Lumière Riverside tại khu đất kế bên (phường Thảo Điền, TP Thủ Đức) không thấy tên trong danh sách đủ điều kiện huy động vốn, tức chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, một số nhân viên môi giới cho biết đã có khách đặt mua hàng trăm căn hộ hồi mở bán tháng 1/2021, và đợt 2 cuối tháng 4 vừa qua. Thậm chí khách đăng ký qua trang web của dự án này còn được giới thiệu tỉ mỉ, với giá trung bình lên gần 100 triệu đồng/m2. Khách được “đặt tiền giữ chỗ” 200 triệu đồng, đến khi ký hợp đồng sẽ thanh toán 30%. Dự kiến 6 tháng sau khi ký hợp đồng cọc sẽ ký hợp đồng mua bán khi dự án đủ điều kiện bán hàng.
Tại Hà Nội, gần đây, nhiều dự án chung cư trên địa bàn thủ đô đang là bãi đất trống, hay mới xây dựng tầng hầm nhưng đã được môi giới rầm rộ rao bán căn hộ, thu tiền đặt chỗ…. Dự án chung cư Eco Smart City Cổ Linh (Long Biên, Hà Nội) được quảng cáo, giới thiệu rầm rộ trên nhiều kênh rao vặt và trang web, tuy thực trạng vẫn rất trống trải, cỏ mọc um tùm.
Theo đó, dự án Eco Smart City Cổ Linh được quy hoạch xây dựng gồm 6 block cao 16 tầng với hơn 1.000 căn hộ, diện tích khoảng từ 40-77m2. Giá bán khởi điểm dự kiến trên 40 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 1,9-3,4 tỷ/căn hộ.
Trang web của một sàn BĐS có tiếng cũng đang mở bán dự án này với thông tin: “Hiện tại dự án CHƯA MỞ BÁN CHÍNH THỨC. Dự án Eco Smart City Long Biên sẽ được định vị ở phân khúc rất cao cấp, bên cạnh đó vị trí và thiết kế của dự án là vượt trội so với cả Long Biên chính vì thế giá bán khi ra hàng không thể có mức dưới 40 triệu”.
Đồng thời để hợp thức hóa việc nhận tiền cọc, sàn này cho biết đã chính thức nhận giữ chỗ “thiện chí”, để nhằm tham khảo nguyện vọng nhu cầu của khách hàng. Theo website của sàn, việc giữ chỗ quyền ưu tiên là tự nguyện và không có ràng buộc giữa khách hàng và chủ đầu tư. Việc giữ chỗ quyền ưu tiên này không phải là hành vi đặt cọc hay liên quan tới thỏa thuận mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng. Thời điểm hiện tại, chủ đầu tư đang nhận đặt cọc thiện chí của khách hàng mua căn hộ chung với số tiền 30 triệu đồng.
Theo Sở Xây dựng Hà Nội, dự án Eco Smart City Long Biên chưa có giấy phép xây dựng. Sở Xây dựng chưa nhận được văn bản, hồ sơ nào liên quan đến việc nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án trên, cũng như văn bản của chủ đầu tư đề nghị xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Có những dự án vẫn chưa động tĩnh đã nhận "đặt cọc quyền mua"
Chấn chỉnh tình trạng chưa “mở” đã “bán”
Theo phân tích của các chuyên gia về BĐS, thì thực chất là chủ đầu tư “lách luật” khi chưa đủ điều kiện bán hàng để huy động vốn, gây rủi ro cho người mua nhà. Các sản phẩm bất động sản chưa đủ điều kiện mà chủ đầu tư lại hợp tác với sàn giao dịch để ký hợp đồng với khách hàng. Bản chất là bán tài sản hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện nhưng núp dưới bóng “đặt cọc giữ quyền mua”.
Còn một lãnh đạo công ty BĐS đề nghị giấu tên đã phân tích, sở dĩ có điều này bởi doanh nghiệp đã tốn nhiều chi phí để mua và đầu tư cho dự án, nên quá sốt ruột khi đợi hoàn thiện thủ tục pháp lý, trong khi chịu sức ép từ lãi suất, chi phí cơ hội. Dẫu biết rằng cũng có những rủi ro cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng.
Để chấn chỉnh tình trạng này, Sở Xây dựng TPHCM vừa trình UBND TPHCM ban hành văn bản yêu cầu các cơ quan chức năng tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm, kịp thời các vi phạm trong thực hiện quy định về đầu tư BĐS có vi phạm về xây dựng, không thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Trong khi đó, Bộ Xây dựng vừa ban hành công văn quy định về thông báo dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê. Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các cơ quan chức năng thực hiện việc kiểm tra, rà soát và thực hiện nghiêm các quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP về trình tự, thủ tục, điều kiện đối với các giao dịch BĐS, nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo quy định hiện hành, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc đủ điều kiện được bán, cho thuê.
Ngoài ra, để chuẩn bị cho việc tích hợp cung cấp dịch vụ “Thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua” trên Cổng dịch vụ công quốc gia đối với dịch vụ công về thủ tục hành chính, văn bản cũng yêu cầu các địa phương tổng hợp báo cáo về kết quả và tình hình thực hiện quy định về thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trước ngày 15/6.