Thực trạng
Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, hiện trên địa bàn thành phố có khoảng trên 1.500 chung cư cũ có quy mô từ 2 đến 5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1990, ngoài ra còn một số nhà được xây dựng từ trước năm 1954.
Các chung cư cũ hầu hết được xây dựng với kết cấu tường gạch, bê tông lắp ghép và đến nay đa phần đã xuống cấp và quá niên hạn sử dụng.
Mặt khác, do là nhà kiểu cũ, xây dựng trong thời kỳ khó khăn, mỗi căn hộ có diện tích chỉ khoảng 30-50 m2 và qua quá trình sử dụng nhiều năm, đến nay nhiều hộ gia đình đã trải qua 2, 3 thế hệ, khiến họ phải cơi nới thêm, sửa chữa để gia tăng không gian sinh hoạt.
Điều này, không chỉ gây mất mỹ quan đô thị mà còn làm biến dạng, ảnh hưởng đến khả năng chịu lực của tòa nhà, gây nguy hiểm an toàn kỹ thuật kết cấu công trình.
Một người dân ở nhà C5 khu tập thể Quỳnh Mai (Q. Hai Bà) chia sẻ, dãy nhà được xây từ năm 1960, mỗi căn chỉ rộng chừng 15m2. Nhưng hiện gia đình bà có tới 6 nhân khẩu gồm 3 thế hệ phải chen chúc trong căn phòng ẩm thấp, nền nhà thấp hơn đường đi nội bộ đến hàng chục cm.
Do quá chật chội nên gia đình bà cũng như các hộ tại tầng 1 đã “tranh thủ” xây trên mảnh đất lưu không phía trước mặt được căn phòng khoảng 10m2 để tăng thêm diện tích sinh hoạt.
Hiện, nhiều gia đình có điều kiện đã chuyển đi nơi khác sinh sống, những hộ còn ở lại phần lớn đều là cán bộ hưu trí, công nhân, viên chức nghèo...
99% trong tổng số 1.500 chung cư, tập thể cũ ở Hà Nội chưa được cải tạo sau 20 năm thực hiện kế hoạch.
Tình trạng người dân sống trong căn hộ chật chội, ẩm thấp và xuống cấp cũng diễn ra tại khu chung cư cũ khác như Tập thể Hóa chất, ngõ Thịnh Hào 1 (Q. Đống Đa; khu tập thể Ngọc Khánh, Thành Công (Q. Ba Đình), khu tập thể Quỳnh Mai (Q. Hai Bà Trưng)...
Theo khảo sát mới đây của Sở Xây dựng Hà Nội, trong 4 đợt khảo sát với hơn 1.200 công trình, có 325 công trình ở tình trạng nguy hiểm, hư hỏng có thể dẫn đến phá hủy kết cấu và 691 công trình ở tình trạng hư hỏng làm giảm khả năng chịu lực, ảnh hưởng đến quá trình sử dụng...
Cần cơ chế pháp lý để hài hòa lợi ích của người dân và chủ đầu tư
Thực tế, công tác cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ đã được Hà Nội triển khai từ năm 2008, song đến nay vẫn gặp nhiều khó khăn. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, đến nay mới có 16 nhà chung cư cũ hoàn thành cải tạo, xây dựng mới; 13 dự án đang triển khai thủ tục và xây dựng. Như vậy, việc cải tạo chung cư cũ nát suốt gần 2 thập kỷ qua diễn ra rất chậm, chỉ đạt chỉ số tương đương 1%.
Nói về vấn đề này, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, vướng mắc trong việc cải tạo chung cư cũ chủ yếu liên quan đến vấn đề quy hoạch, cơ chế chính sách đền bù, tái định cư và đặc biệt là sự hài hòa lợi ích của chủ đầu tư và người dân...
Thực tế, bên cạnh quy định khống chế chiều cao của các khu chung cư đã tạo ra “rào cản” đối với những doanh nghiệp muốn tham gia cải tạo chung cư cũ thì vấn đề được cư dân các khu chung cư quan tâm là hệ số bồi thường, sự hỗ trợ và bố trí tái định cư tại chỗ khi nhà mới hoàn thành.
Tuy nhiên, đây lại là bài toán khá nan giải, đơn cử như việc thành phố Hà Nội đã có quy định cụ thể về chính sách hỗ trợ diện tích tái định cư tối thiểu với người dân, nhưng do việc thỏa thuận hệ số đền bù được giao cho doanh nghiệp trực tiếp thỏa thuận với người dân nên đa số doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ đều phải chấp nhận áp dụng hệ số cao hơn so với quy định.
Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty CP dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh miền Bắc: Việc giải quyết vấn đề không theo cơ sở pháp lý nào mà để các bên tự thỏa thuận thì thực tế sẽ không bao giờ thỏa thuận nổi. Cần phải có khung pháp lý như khung đền bù, hay diện tích người dân nhận được gấp bao nhiêu lần so với phần diện tích họ đang có, phải có quy định cụ thể...
Để giải quyết tình trạng này, Nhà nước cần phải có chính sách, khung pháp lý hướng dẫn cụ thể hơn, sát thực tế hơn nhằm tạo tiếng nói chung giữa nhà đầu tư và người dân.