Tuy nhiên, phương án xử lý đối với từng căn hộ, quyền lợi người mua nhà và trách nhiệm khắc phục của chủ đầu tư vẫn phụ thuộc vào phương án cụ thể của từng dự án.
Ngày 28/10, HĐND TP Hà Nội thông qua nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả đối với các vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng tại 12 công trình, dự án liên quan đến Tập đoàn Mường Thanh.
Theo số liệu UBND thành phố rà soát, tổng số căn hộ theo quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng tại các dự án là 6.759 căn, trong khi số căn hộ thực tế lên tới 24.943 căn, tăng 18.184 căn. Tình trạng gia tăng số lượng căn hộ và quy mô dân số so với quy hoạch gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại khu vực.
Chung cư HH Linh Đàm. Ảnh: Phúc Đức
Theo cơ chế được thông qua, thành phố sẽ rà soát, phân loại các công trình, hạng mục công trình để xác định phần được xem xét tồn tại có điều kiện và phần phải phá dỡ. Mỗi dự án sẽ có phương án khắc phục hậu quả riêng, căn cứ hiện trạng, tính chất vi phạm và khả năng đáp ứng các yêu cầu pháp lý, kỹ thuật.
Đối với công trình cao tầng, việc xem xét tồn tại có điều kiện không chỉ căn cứ vào tình trạng đã xây dựng và đưa vào sử dụng. Công trình còn phải đáp ứng các yêu cầu về an toàn chịu lực, phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu, khoảng cách giữa các công trình và chỉ giới xây dựng.
Những hạng mục không đáp ứng các điều kiện bắt buộc và không có khả năng khắc phục sẽ phải xử lý theo quy định, trong đó có biện pháp phá dỡ. Vì vậy, việc nghị quyết được thông qua không đồng nghĩa toàn bộ căn hộ hoặc phần diện tích xây dựng vượt quy hoạch tại 12 dự án đương nhiên được công nhận hợp pháp.
Người mua nhà được bảo vệ quyền lợi ra sao?
Luật sư Nguyễn Văn Nam, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng: "Điểm cần lưu ý là cơ chế đặc thù nhằm tháo gỡ những tồn tại kéo dài, nhưng không thể được hiểu là sự hợp thức hóa đồng loạt các vi phạm. Việc xem xét đối với từng công trình phải dựa trên tiêu chí cụ thể, kết quả kiểm định, khả năng khắc phục và quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Những vi phạm không thể khắc phục vẫn phải được xử lý theo phương án được phê duyệt".
Theo luật sư, việc phân loại rõ từng công trình, từng hạng mục có ý nghĩa quan trọng, bởi cùng nằm trong một dự án nhưng không phải mọi phần diện tích đều có tính chất vi phạm và điều kiện xử lý giống nhau.
Một trong những vấn đề được cư dân quan tâm nhất là quyền lợi của những người đã bỏ tiền mua nhà, sinh sống ổn định trong thời gian dài nhưng không trực tiếp thực hiện các hành vi vi phạm về xây dựng, đất đai.
Theo cơ chế được Hà Nội thông qua, người mua nhà thuộc diện phải di dời do công trình vi phạm phải phá dỡ hoặc chuyển đổi công năng được bồi thường từ chủ đầu tư. Giá trị bồi thường được xác định theo cơ chế thẩm định giá hoặc quyết định, bản án của cơ quan có thẩm quyền. Người dân có trách nhiệm bàn giao căn hộ trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày nhận đủ tiền bồi thường.
Để giải quyết nhu cầu chỗ ở, người phải di dời được ưu tiên mua căn hộ, nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở do chủ đầu tư thực hiện; phương thức thanh toán do hai bên thỏa thuận. Trường hợp đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở, người dân được ưu tiên mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án do chủ đầu tư thực hiện mà không phải tham gia bốc thăm. Trong thời gian chờ thực hiện phương án xử lý, cư dân được tạm cư tại chỗ theo quy định.
Đối với những người không thuộc diện phải di dời, nghị quyết cho phép tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký. Người mua nhà không phải gánh các khoản chi phí phát sinh từ việc khắc phục hậu quả vi phạm thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư.
Những quy định này đặt ra nguyên tắc quan trọng: người mua nhà không có lỗi trong sai phạm của chủ đầu tư không phải mặc nhiên chịu trách nhiệm thay cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, việc xác định mức bồi thường, đối tượng được di dời và quyền lợi cụ thể phải căn cứ hồ sơ, hiện trạng và phương án xử lý được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Luật sư Nguyễn Văn Nam nhận định: "Đối với người mua nhà, cần phân biệt quyền lợi theo hợp đồng đã ký với điều kiện pháp lý để công nhận quyền sở hữu căn hộ. Việc đã thanh toán tiền, nhận bàn giao và sinh sống tại căn hộ là những tình tiết cần được xem xét khi giải quyết quyền lợi, nhưng không tự động thay thế các điều kiện pháp luật về đất đai, xây dựng và nhà ở. Cơ quan chức năng cần công khai phương án, xác định rõ từng trường hợp để tránh ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân".
Cấp giấy chứng nhận vẫn phụ thuộc điều kiện pháp lý
Bên cạnh việc có phải di dời hay không, khả năng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là vấn đề được nhiều cư dân quan tâm.
Theo thông tin công bố về nghị quyết, người mua nhà không thuộc diện phải di dời được xem xét giải quyết giấy chứng nhận sau khi hoàn thành các nghĩa vụ tài chính theo quy định và chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc cấp giấy chứng nhận phải căn cứ điều kiện pháp lý của từng trường hợp và phương án xử lý được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Như vậy, không thể hiểu rằng cứ thuộc một trong 12 dự án là đương nhiên được cấp sổ. Quá trình giải quyết còn phụ thuộc vào kết quả rà soát, việc khắc phục vi phạm, nghĩa vụ tài chính và các điều kiện pháp luật có liên quan.
Luật sư Nguyễn Văn Nam cho rằng, để hạn chế phát sinh tranh chấp, cơ quan chức năng cần làm rõ tình trạng pháp lý của từng căn hộ, trách nhiệm của chủ đầu tư và nghĩa vụ của người mua nhà; đồng thời công khai tiến độ thực hiện các phương án khắc phục. Người dân cũng cần lưu giữ hợp đồng mua bán, chứng từ thanh toán, biên bản bàn giao và các tài liệu liên quan để bảo vệ quyền lợi khi cần thiết.
Một vấn đề khác là trách nhiệm thực hiện. Theo thông tin tại kỳ họp HĐND TP Hà Nội, thành phố sẽ xây dựng 12 phương án khắc phục hậu quả tương ứng với 12 dự án, giao Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức triển khai, với sự hướng dẫn và kiểm soát của các sở, ngành chuyên môn. Việc rà soát, đối chiếu hồ sơ pháp lý với hiện trạng thực tế cũng được đặt ra trong bối cảnh một số hồ sơ gốc bị thất lạc hoặc chưa được cung cấp đầy đủ.
Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ, thành phố có thể áp dụng các biện pháp theo nghị quyết và quy định liên quan để bảo đảm nghĩa vụ được thực hiện.
Từ góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Văn Nam cho rằng hiệu quả của cơ chế mới không chỉ nằm ở việc xử lý dứt điểm các công trình vi phạm, mà còn ở khả năng bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cư dân và xác định rõ trách nhiệm của các bên.
Việc triển khai cần bảo đảm công khai, minh bạch, có lộ trình cụ thể và cơ chế giám sát phù hợp. Với hàng chục nghìn căn hộ đã được xây dựng, đưa vào sử dụng, mỗi quyết định liên quan đến di dời, phá dỡ, bồi thường hay cấp giấy chứng nhận đều tác động trực tiếp đến đời sống người dân.
