Về mặt pháp lý, hợp đồng uỷ quyền (HĐUQ) được tạo ra để trợ giúp cho chủ tài sản có điều kiện nhờ người khác đứng ra quản lý, mua bán... giúp mình khi vắng mặt. Nhưng trên thực tế hiện nay, nhiều người lại dựa vào HĐUQ để mua bán nhà đất, xe ôtô nhằm... tránh nghĩa vụ nộp thuế, hoặc để sở hữu tài sản khi chưa đủ điều kiện mua bán. Chỉ đến khi có những “sự cố” ngoài ý muốn, lúc đó người mua, thậm chí cả kẻ bán đều lãnh đủ phiền phức.
Hai lần khổ sở vì HĐUQ
Trước kia, khi thị trường bất động sản còn đang sôi động, đủ các thể loại đất đai được mang ra mua bán. Và phổ biến nhất khi sử dụng HĐUQ là các loại đất dịch vụ, đất tái định cư. Bởi lẽ chủ sở hữu đầu tiên muốn “bán lúa non” khi thậm chí còn chưa được giao đất, chưa có sổ đỏ, còn người mua thì sốt ruột muốn kiếm lớn nên không chờ được nữa. Gần đây khi thị trường đóng băng, nhiều nhà đầu cơ muốn rút vốn vừa gặp phải tình cảnh mất giá, vừa phải “quỵ lụy” gia chủ mới “tống tiễn” được “gánh nặng”.
Việc mua nhà tái định cư bằng HDUQ để được chậm tiền gốc đang rất phổ biến.
Cách đây 2 năm, chị N.T.B (Ba Đình, Hà Nội) bỏ ra hơn 5 tỷ đồng để mua hai mảnh đất tái định cư khu Thượng Thanh (Long Biên) của 2 chủ sở hữu vốn được đền bù khi làm đường 5 kéo dài.
Cả hai lần mua bán này chị đều làm dưới dạng HĐUQ tại một văn phòng công chứng thuộc quận Long Biên, Hà Nội) bởi đất đều chưa được cấp sổ đỏ. Ban đầu chị cảm thấy rất hứng thú vì với loại HĐUQ toàn phần, hay còn gọi là ủy quyền định đoạt, nghĩa là chị được đủ quyền mua, bán, sử dụng, xây dựng, nhận tiền bán... không khác gì người chủ thực, mà lại tránh được việc phải nộp thuế khi mua bán thông thường.
Nào ngờ khi cần tiền chị bán mảnh thứ nhất, thì lúc đó phòng Công chứng cho biết chỉ được làm HĐUQ 2 lần, đến chị là lần thứ 2 rồi (qua một người mua đầu) nên không được làm nữa, mà phải gọi chủ đất ra hủy HĐUQ lần đầu rồi mới ký tiếp lần khác được. Phiền phức chưa dừng ở đây, khi mua chị không nắm được chủ đầu tiên mà qua môi giới, giờ chị phải nhờ và tay môi giới đòi 20 triệu đồng mới tìm chủ ra ký. Khi người chủ xuất hiện lại kỳ kèo thêm 10 triệu đồng nữa vì... đang đi tỉnh xa về Hà Nội ký thì ảnh hưởng công việc. Chị B. cắn răng chi ra 30 triệu đồng mà còn phải nịnh cả chủ lẫn tay môi giới chỉ mong việc êm xuôi.
Đến mảnh đất thứ hai, chị đường hoàng ra phòng công chứng làm thủ tục với người mua thì mới vỡ lẽ, sổ đỏ ghi tên chủ đầu tiên là “Cấp cho Hộ gia đình”, mà khi ký HĐUQ cho chị lại chỉ có 2 ông bà già là chủ. Công chứng viên đề nghị chị phải gặp chủ cũ, làm đơn xin xác nhận rằng hộ này chỉ có 2 ông bà già chứ không còn ai sở hữu mảnh đất trên thì mới mua bán được. Y như lần đầu, chị lại phải nhờ tay môi giới làm nốt thủ tục và cắn răng chi ra 40 triệu đồng cả thảy, để có 1 tờ giấy như vậy. Đã thế, tay cò mồi này còn doạ: “Chị mà không làm nhanh, nói gở nhỡ ông chủ nhà cao tuổi mà quy tiên. Thì lúc đó còn phức tạp nữa chứ không đơn giản”.
Cũng đành “nhắm mắt đưa… tiền”
Thời gian gần đây, loại hình “mua bán” kiểu này vẫn tồn tại và mở rộng sang cả các căn hộ chung cư tái định cư. Thị trường bất động sản Hà Nội đang xuất hiện rất nhiều những tin chào mời mua bán các dự án căn hộ tái định cư.
Điều đáng chú ý là nhiều căn hộ tái định cư được giao dịch với mức tiền chênh lên tới cả tỷ đồng, trong khi phương thức mua bán lại chỉ được xác định theo dạng HĐUQ định đoạt. Đổi lại với rủi ro thì người mua được cái lợi là chỉ cần phải trả tiền chênh, còn tiền gốc sẽ được nợ chủ đầu tư trong vòng 3 năm.
Trao đổi với anh B.N.D, một chủ rao bán căn hộ tái định cư CT2 Mễ Trì Hạ (Từ Liêm, Hà Nội) được biết, hiện anh đang bán căn hộ tại đây với giá 24 triệu đồng/m2, tổng giá trị căn hộ là 2,1 tỷ đồng, diện tích 90m2.
Điều “giá trị nhất” là khách mua chỉ phải thanh toán trước 930 triệu đồng để nhận nhà ở ngay, còn được nợ lại tiền gốc là 13,8 triệu/m2 trong vòng 3 năm không lãi suất. Anh cho biết, vì gia đình đã có nhà ở, được đền bù căn hộ tái định cư, nhưng không có nhu cầu sử dụng nên bán đi. Sở dĩ chủ được chiếu cố “chậm tiền” là vì căn hộ to hơn diện tích đền bù.
Loại hình nhà tái định cư “chậm tiền” này đang được nhiều trung tâm môi giới bất động sản ưa chuộng vì bán khá chạy như ở các dự án “Thành phố giao lưu” (Phạm Văn Đồng), tái định cư Hoàng Quốc Việt (Cầu Giấy), Nam Trung Yên...
Một môi giới ở trung tâm đang quảng cáo bán căn hộ tại quận Cầu Giấy cho biết, họ đã “làm luật” với chủ đầu tư xong xuôi và mọi thủ tục đều đúng như quảng cáo. Thậm chí, khách mua nếu có nhu cầu bán lại thì công ty này sẵn sàng mua lại, trả lại tiền chênh. Đặc biệt hơn nữa, nếu sau 3 năm mà khách hàng vẫn chưa có tiền trả gốc, thì công ty “nhận chạy thủ tục” tiếp lên chậm hẳn 10 năm.
Bên cạnh cái “được”, thì rủi ro cho khách mua các căn hộ kiểu này là giấy tờ chỉ có Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, Phương án bồi thường chi tiết, Tờ trình ấn định căn hộ (hoặc biên bản bốc thăm căn hộ), bản sao hộ khẩu, CMND của chủ hộ. Sổ đỏ chỉ dành cho khách hàng nộp luôn đủ tiền gốc, còn lại phải mua bán theo kiểu HĐUQ định đoạt.
Điểm lợi cho khách mua cũng chính là phiền phức tương lai họ có thể gặp phải, vì việc “chậm tiền” chỉ là cam kết giữa người mua hoặc công ty môi giới với khách, chứ không phải là một kiểu “quyền lợi” theo pháp luật. Thêm vào đó là những rắc rối với loại HĐUQ có thể gặp phải như đã nói trên.
Công chứng viên Gia Hào của VP Luật Long Biên cho biết, mua bán nhà đất bằng HĐUQ thực ra chỉ là việc lách luật. Phiền phức luôn thuộc về người mua, ngoài các rắc rối là khi có sổ đỏ luôn mang tên người chủ gốc đầu tiên, thì chưa kể đến việc người chủ mất, đi xa, hoặc gây khó dễ, thậm chí đòi hủy HĐUQ khiến người mua luôn ở thế bất lợi. Với tất cả những lý do này, kể cả nếu có ra tòa án để kiện cáo, thì lợi thế luôn thuộc người chủ đầu tiên.
Thiết nghĩ, điều gì cũng có mặt trái. Và những người có ý định mua bán theo kiểu HĐUQ hãy tự lường trước, cân nhắc thiệt hơn và có những ràng buộc với chủ nhà cũ để có thể tránh phiền phức trong tương lai.
Bình An
