Đồng thời, các tranh chấp giữa chủ đầu tư và người sở hữa condotel ngày càng nhiều hơn. Nhiều chuyên gia lo ngại rủi ro đầu tư condotel đã ở mức cao.
Cam kết lợi nhuận cao ngất ngưởng là yếu tố thu hút khách hàng đến với condotel - biệt thự biển. “Chỉ cần bỏ tiền vào condotel, cứ ăn ngon ngủ kỹ, mỗi năm có 10-12% lợi nhuận, hết 10 năm lại được chia lợi nhuận 70/30, thậm chí 80/20 với chủ đầu tư”, đây là bài tư vấn được nhiều môi giới sử dụng hiệu quả. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đối với những condotel, biệt thự biển mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8 - 12%, trong 8 - 12 năm thì trong giá bán có thể đã được nâng lên, đủ để chi trả khoản cam kết lợi nhuận này và cả chi phí trang bị cho căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh.
Trong khi đó, theo các phân tích, để tạo ra chương trình cam kết lợi nhuận 10%/năm, trong 10 năm, chủ đầu tư dự án có thể phải nâng giá bán gấp đôi, từ mức giá 1 tỷ/căn lên 2 tỷ/căn. Mỗi năm, chủ đầu tư phải trả cho khách hàng 200 triệu. Số tiền này tạm tính đến từ 2 nguồn: một là lợi nhuận từ khai thác condotel khoảng 5% (tương đương 100 triệu/năm); hai là số tiền 1 tỷ chủ đầu tư đã tăng giá sẽ được đầu tư tiếp tục mà chỉ phải trả lãi 10%/năm (tương đương 100 triệu/năm). Như vậy, với bài toán tăng giá gấp đôi, chủ đầu tư vừa đảm bảo lợi nhuận so với không tăng giá, vừa huy động thêm nguồn vốn lớn để phát triển dự án mới với lãi suất quá rẻ (chỉ 10%/năm). Bên cạnh đó, lại dễ bán hàng nhờ bài toán so sánh lợi nhuận so với gửi tiền tiết kiệm.
Thực tế, cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8-12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy. Thực tế, theo nghiên cứu từ Savills Việt Nam, con số cam kết lợi nhuận tại Phuket (Thái Lan) là 7% trong 3 - 5 năm và tại Bali là 7% trong 2 - 3 năm. Kết quả này được ghi nhận từ một số khu nghỉ dưỡng nổi tiếng ở khu vực Đông Nam Á.
Còn quá lâu để hết 10 năm và kiểm tra xem lợi nhuận sau cam kết được chia là bao nhiêu. Tuy nhiên, theo phân tích của các chuyên gia, sau khi hết thời hạn cam kết lợi nhuận, khách hàng phải trả nhiều chi phí phát sinh như: phí quản lý, chi phí sửa chữa, nâng cấp trang thiết bị, nội thất... Trong khi đó, doanh thu đến từ khai thác cho thuê sẽ gặp vấn đề khó khăn vì phải cạnh tranh với lượng phòng của chủ đầu tư. Thông thường, trong 1 dự án, chủ đầu tư giữ lại khoảng 20% số phòng để khai thác, sau khi khách thuê hết lượng phòng này thì mới đến lượt những phòng còn lại.
Mặt khác, khi tham gia chương trình cam kết lợi nhuận, khách hàng buộc phải chấp nhận những chi phí và việc vận hành, quản lý từ chủ đầu tư. Do vậy, cùng chung một dự án, nhưng căn của chủ đầu tư lợi nhuận cao, còn những condotel đã bán thì doanh thu chỉ đủ bù chi phí, là khả năng mà khách hàng phải tính đến. Trong trường hợp này, condotel đã bán khai thác không có lời thì bài toán chia tỷ lệ bao nhiêu cũng không có ý nghĩa. Vì vậy, dù có cam kết lợi nhuận nhưng khách hàng vẫn gặp rủi ro nếu lợi nhuận thực quá thấp hoặc chủ đầu tư bị thua lỗ sa lầy vào các dự án khác nên mất khả năng chi trả. Trường hợp xấu hơn, nếu chủ đầu tư phá sản trong thời gian 10 năm cam kết thì việc đòi quyền lợi không đơn giản vì pháp lý condotel vẫn còn nhiều lỗ hổng.
Nhiều chủ đầu tư dự án condotel cam kết cấp “sổ đỏ” ổn định lâu dài cho khách hàng, nhưng không có cơ sở pháp lý để đảm bảo thực hiện những cam kết này. Đại diện Bộ Xây dựng cũng nhấn mạnh condotel không phải là loại hình nhà ở mà được quản lý như là một cơ sở lưu trú du lịch, đã được quy định tại Luật Du lịch mới được ban hành đầu năm 2018. Từ đó, Bộ Xây dựng sẽ bổ sung thêm các quy định pháp lý một cách chặt chẽ hơn. Về cơ sở pháp lý, vẫn còn tranh cãi về vấn đề đất đai, có coi loại hình condotel được sử dụng đất ổn định lâu dài hay không. Nếu là nhà ở thì được sử dụng ổn định lâu dài, nếu là cơ sở lưu trú thì sẽ quản lý cụ thể như thế nào. Từ việc định danh condotel sẽ dẫn đến việc xác định nghĩa vụ tài chính. Nếu coi là nhà ở thì đóng thuế khác, mà nếu coi là đơn vị kinh doanh dịch vụ lưu trú thì nghĩa vụ tài chính hoàn toàn khác. Tiếp đến là việc cấp chứng nhận quyền sở hữu ra sao với loại hình này, các vấn đề quy định tiêu chuẩn xây dựng, quy định về xử lý hợp đồng mua bán, quy trình vận hành, quản lý tránh những tranh chấp, mâu thuẫn có thể xảy ra.
Trong khi chờ có những quy định và tính pháp lý về condotel rõ ràng hơn thì phần thiệt vẫn luôn nghiêng về phía nhà đầu tư. Nhưng tham gia đầu tư cũng là quyền lợi của khách hàng, đồng nghĩa phải chấp nhận rủi ro. Lợi nhuận càng nhiều thì rủi ro càng lớn. Đây là điều mà giới đầu tư bất động sản cần thấm thía.